Ruang laboratorium adalah pilihan real estat komersial terpanas. Kini, para tuan tanah menghadapi tantangan dari DC dan Silicon Valley.

Pengembang IQHQ membuat salah satunya taruhan real estat panas dari pandemi ini era ketika mengakuisisi gedung perkantoran berbentuk segitiga di Redwood City, California, seharga $164 juta pada akhir tahun 2021.

Tuan tanah yang berbasis di San Diego berencana untuk merobohkan properti di 10 Twin Dolphin Drive dan mendirikan tiga gedung laboratorium di lokasi seluas 15 hektar yang melayani sektor ilmu hayati. Pada saat itu, industri ini sedang berkembang pesat karena memainkan peran utama dalam memerangi COVID.

IQHQ telah menjual properti itu bulan ini, perusahaan itu mengonfirmasi kepada Business Insider.

Persembahan tersebut merupakan tanda kemunduran terkini dalam a segmen pasar real estat yang pernah melonjakkarena properti ilmu hayati di seluruh negeri menghadapi rekor tingkat kekosongan dan penyewa di sektor ini berjuang menghadapi tantangan pendanaan yang dapat berlangsung selama bertahun-tahun.

“Kami secara rutin mengevaluasi portofolio kami untuk mencari peluang mendaur ulang modal dengan menjual aset tanah yang mungkin tidak strategis bagi IQHQ saat ini,” kata juru bicara IQHQ dalam sebuah pernyataan.

Permasalahan sektor ini juga tercermin pada pasar saham, dimana saham-sahamnya Ekuitas Real Estat Alexandriasebuah perusahaan real estat ilmu kehidupan publik yang besar, telah jatuh dari rekor tertinggi sekitar $220 per saham pada akhir tahun 2021 menjadi sekitar $80 saat ini.

Salah satu gangguan yang paling utama adalah berkurangnya pendanaan penelitian federal, yang sangat penting bagi ekosistem perusahaan rintisan yang pada akhirnya memenuhi ruang laboratorium komersial. Institut Kesehatan Nasional (National Institutes of Health), yang menyumbangkan sebagian besar dana federal untuk sektor ilmu hayati, mengalami keterlambatan sekitar $5 miliar dalam pemberian hibah tahun ini dibandingkan dengan tahun 2024, menurut Asosiasi Perguruan Tinggi Kedokteran Amerika.

Modal usahasumber pendanaan utama lainnya bagi industri ini, juga telah mundur. Perusahaan-perusahaan ilmu hayat mengumpulkan $24,9 miliar dalam bentuk investasi ventura hingga bulan September, menjadikan tahun 2025 sebagai tahun dengan perolehan ventura terendah sejak sebelum pandemi, menurut PitchBook.

Yang memperparah situasi ini adalah ledakan pembangunan dalam beberapa tahun terakhir yang menyebabkan pasar mengalami kelebihan pasokan sementara aktivitas sewa guna usaha melambat.

“Dalam siklus di masa lalu, Anda mungkin melihat penurunan dalam pendanaan ventura, namun pendanaan federal tetap stabil – atau mungkin terjadi rekor PHK, namun pendanaan ventura dan pendanaan penelitian tetap tinggi,” kata Travis McCreadyketua praktik konsultasi ilmu kehidupan global di perusahaan jasa real estate JLL. “Ini adalah siklus pertama yang dapat saya pikirkan dalam sejarah profesional saya di mana semua kejadian tupai hitam terjadi pada waktu yang sama.”

Dari pertumbuhan yang dipicu oleh COVID hingga rekor kekosongan

Tingkat lowongan rata-rata untuk ruang ilmu hayati di pasar terkemuka di seluruh negeri telah meningkat dari 6,6% pada tahun 2022 menjadi 27% saat ini, menurut JLL – sebuah rekor tertinggi. Jumlah tersebut melebihi rata-rata kekosongan ruang perkantoran secara nasional sebesar 22,5%, menurut JLL, sebuah area di pasar real estat komersial yang menarik perhatian karena tantangannya.

Berbeda dengan pasar perkantoran, dimana bangunan baru memiliki kinerja yang lebih baik, laboratorium-laboratorium baru telah menjadi titik fokus permasalahan yang sedang terjadi. Proyek-proyek yang diselesaikan antara tahun 2022 dan 2024 memiliki tingkat kekosongan sebesar 48%, menurut JLL, yang menunjukkan bagaimana real estate yang baru dikirimkan ke sektor ini telah dipenuhi dengan permintaan yang hampir mati.

Boston, Bay Area, dan San Diego, yang merupakan tiga pasar ilmu pengetahuan terbesar, kini dilanda kekosongan yang sebelumnya tidak terpikirkan, sebagian karena mereka merupakan magnet bagi pembangunan baru di sektor ini. Sekitar 51,7 juta kaki persegi dari sekitar 70,8 juta kaki persegi ruang ilmu hayati yang dibangun dalam lima tahun terakhir di AS didirikan di ketiga pasar tersebut.

Menurut JLL, Boston dan San Diego kini memiliki tingkat ketersediaan sebesar 33%, sebuah statistik yang mengukur jumlah total ruang yang dipasarkan tuan tanah kepada calon pembeli, dan tingkat ketersediaan di Bay Area adalah 35%.

Inkubator yang dulunya melayani sektor ilmu hayati kini merasakan kesulitan

Bahkan inkubator, ruang kolaboratif dan multi-penyewa yang biasanya tahan terhadap krisis karena melayani konstelasi pengguna kecil yang lebih besar, sudah mulai merasakan bebannya.

Louis Kassa, CEO Baruch S. Blumberg Institute, yang mengoperasikan ruang inkubator di Doylestown, Pennsylvania dan Philadelphia, mengatakan organisasi nirlaba tersebut telah menunda rencana untuk memperluas kedua fasilitas tersebut karena adanya lowongan yang mulai muncul.

Ruangan di Doylestown, yang disebut Pusat Bioteknologi Pennsylvania, terus berkembang sejak dibuka lebih dari satu dekade lalu hingga kini menjadi sekitar 150.000 kaki persegi dan tidak pernah ada kekosongan yang berarti, kata Kassa.

Sekarang, sekitar 16% dari ruang laboratoriumnya kosong, kata Kassa, dan pihaknya telah menunda rencana untuk memperluas fasilitas tersebut sekitar 38,000 kaki persegi. Di Philadelphia, ia menyewa hampir 100.000 kaki persegi dari tuan tanah besar Brandywine Realty Trust di sebuah properti perkantoran yang dikenal sebagai Cira Center. Ruang tersebut, yang disebut B+labs, juga masih kosong dan Kassa mengatakan Blumberg Institute juga telah menunda rencana untuk menempati lantai lain.

Di Doylestown, Kassa mengatakan bahwa empat penyewa baru-baru ini ditolak hibah Penelitian Inovasi Bisnis Kecil, atau SBIR, dari NIH, yang merupakan divisi dari Departemen Kesehatan dan Layanan Kemanusiaan AS.

“Yang benar-benar ironis adalah platform MAGA – dan saya tidak ingin terlalu politis – membuat Amerika hebat lagi,” kata Kassa. “Yah, kita hebat dalam bidang sains. Dan apa yang terjadi selama setahun terakhir ini pada dasarnya adalah hilangnya ilmu pengetahuan. Ini mengecewakan.”

Mike Carnes, wakil presiden pengembangan perusahaan baru di NCBiotech, sebuah inisiatif dukungan ilmu hayati yang disponsori negara di North Carolina, mengatakan bahwa 10 perusahaan startup di negara bagian tersebut baru-baru ini ditolak karena menerima dana SBIR sekitar $15 juta. Pada tahun 2024, total dana NIH sebesar $124,5 juta diberikan di negara bagian tersebut.

Sementara itu, anggaran eksekutif Presiden Trump telah mengusulkan pemotongan dana NIH sebesar 40%.

“Kemitraan yang stabil dan telah berlangsung selama beberapa dekade antara pemerintah federal dan akademisi untuk memajukan ilmu pengetahuan dan kemajuan ilmiah secara andal dan terus-menerus telah terganggu dengan cara yang belum pernah kita lihat sebelumnya,” kata Heather Pierce, direktur senior kebijakan sains dan penasihat peraturan di Association of American Medical Colleges.

Ia menambahkan, pendanaan penelitian berperan besar dalam kesehatan sektor ilmu hayati.

“Benih-benih penelitian eksplorasi yang pada akhirnya dapat beralih ke produk komersial,” sering kali berasal dari penelitian akademis yang didanai oleh dana federal, katanya.

Di tengah booming AI, modal ventura di bidang ilmu hayati mengalami penurunan

Modal ventura juga telah menjauh dari ilmu kehidupan.

Kassa, kepala Institut Blumberg, mengatakan bahwa sebagian besar modal ventura yang mengalir ke bidang ilmu hayati lebih memilih perusahaan yang lebih besar dan lebih mapan dibandingkan perusahaan rintisan yang spekulatif – sebuah tanda yang mengkhawatirkan akan permintaan ruang ilmu hayati di masa depan.

“Ada beberapa investasi yang dilakukan, namun sebagian besar merupakan investasi yang lebih besar untuk perusahaan dan teknologi yang lebih maju,” kata Kassa.

Pada tahun 2020, Spear Street Capital, seorang investor real estat yang berbasis di San Francisco, membeli sebuah bangunan seluas 500.000 kaki persegi di 705 Mt. Auburn Street di Watertown, Massachusetts – salah satu pusat bioteknologi terkemuka di negara ini – dengan harga sekitar $300 juta. Ruang laboratorium sebagian besar kosong sejak saat itu.

John Grassi, CEO Spear Street, mengatakan ekosistem perusahaan-perusahaan ilmu hayati yang lebih kecil adalah “mesin kecil yang menggerakkan segalanya” dengan mengambil ruang dan memberikan insentif kepada perusahaan-perusahaan besar di sektor ini untuk mengikutinya.

Dia sekarang berharap ruang tersebut dapat “dikonversi untuk penggunaan alternatif,” termasuk meningkatnya penerapan AI pada fungsi ilmu hayati atau bahkan pembuatan obat, katanya.

Dia tidak ingin menjelaskan secara spesifik bagaimana dia berencana mengubah strateginya untuk properti tersebut, namun dia mengaku optimis.

“Harapan muncul selamanya, benar?” kata Grassi.

Baca selanjutnya