Bagaimana pelarangan investor besar membeli rumah dapat mempengaruhi harga

Pengamat industri di kedua pihak mengatakan tujuan yang diumumkan Presiden Donald Trump baru-baru ini adalah melarang “investor institusi besar” membeli rumah keluarga tunggal tidak akan mengatasi akar penyebab tingginya harga rumah: kekurangan rumah.

Investor besar, termasuk dana lindung nilai dan perusahaan ekuitas swasta, memiliki ratusan ribu rumah keluarga tunggal di seluruh Amerika, yang telah menimbulkan kekhawatiran bahwa Kelompok yang didukung Wall Street mengalahkan pembeli rumah secara peroranganterutama pembeli pertama kali, dan menaikkan harga rumah.

Para tuan tanah besar ini hanya memiliki sebagian kecil dari keseluruhan pasar perumahan AS, meskipun mereka menguasai bagian yang jauh lebih besar atas rumah sewa keluarga tunggal di pasar tertentu, khususnya di Sun Belt. Penelitian menemukan bahwa hal tersebut mungkin berkontribusi terhadap kenaikan harga rumah dan sewa di daerah tertentu.

Solusi untuk harga dan sewa rumah yang tinggi?

Setelah krisis keuangan tahun 2008, investor besar membeli ribuan properti yang mengalami kesulitan, khususnya di kota-kota di Tenggara. Mereka dengan tepat memperkirakan bahwa nilai rumah dan harga sewa di banyak wilayah yang ditargetkan akan meningkat seiring dengan pertumbuhan populasi.

Ketika pandemi melanda pada tahun 2020, dan suku bunga turun, investor kembali membeli ribuan rumah, terutama di kota-kota di Selatan dan Sun Belt. Hal ini memicu kekhawatiran di masyarakat di mana pembeli rumah berjuang untuk bersaing dengan penawaran tunai dari investor besar.

Secara keseluruhan, investor besar hanya memiliki sekitar 2% dari perumahan sewa keluarga tunggal, menurut a analisis tahun 2024 oleh Kantor Akuntabilitas Pemerintah. Dan sejak tahun 2022, investor besar telah memperlambat pembelian mereka karena suku bunga melonjak dan harga rumah tetap tinggi. Beberapa investor besar telah mengubah model bisnis mereka ke membeli rumah dalam jumlah besar langsung dari pembangun rumahdaripada membelinya satu per satu.

“Anda melihat peningkatan besar dalam biaya utang untuk membeli rumah, dan harga sewa sebagian besar melemah atau tetap, dan dengan prospek potensi penurunan harga rumah, atau setidaknya harga rumah tetap, hal ini sangat sulit,” kata Glenn Hull, CEO SFR Analytics, yang menyediakan perangkat lunak dan alat data untuk investor real estate dan pihak lainnya.

Investor institusi cenderung mengelompokkan pembelian mereka, sehingga investasi lebih terkonsentrasi di lingkungan tertentu di beberapa pasar, termasuk Atlanta, Dallas, Phoenix, Houston, Charlotte, dan Tampa. Laporan GAO tahun 2024 menemukan bahwa mereka memiliki 25% rumah sewa keluarga tunggal di Atlanta dan 21% di Jacksonville. Para peneliti menemukan bahwa tuan tanah besar mungkin berkontribusi terhadap kenaikan biaya perumahan, terutama di wilayah dimana mereka sangat terkonsentrasi.

“Studi yang ditinjau oleh GAO menunjukkan bahwa investasi institusional dapat meningkatkan harga sewa dan rumah, khususnya di tempat-tempat dengan tingkat kepemilikan institusional yang tinggi,” kata laporan GAO. Ia menambahkan bahwa ada beberapa indikasi bahwa investor besar lebih cenderung mengajukan penggusuran.

Namun, bukti yang ada tidak terlalu kuat bahwa investor besar mengenakan harga lebih mahal dibandingkan tuan tanah kecil, atau bahwa mereka mengungguli pembeli lainnya.

“Tidak jelas apakah investor institusional akan memadati pembeli rumah perorangan, dan bukti apakah mereka berperilaku berbeda dibandingkan pemilik rumah lainnya masih sedikit,” a laporan tahun 2023 oleh Brookings Institution ditemukan.

Sejauh tuan tanah besar merugikan keterjangkauan, hal ini merupakan masalah lokal di lingkungan yang paling terkena dampak, kata para pengamat industri.

“Ini bukan cerita nasional,” kata Jason Lewris, salah satu pendiri Parcl Labs, yang melacak investor institusional di bidang perumahan. “Jika Anda melihat ke pasar-pasar tersebut, terdapat beberapa kode pos.”

Masih banyak yang belum diketahui mengenai larangan apa yang ingin diterapkan Trump. Pemerintah belum mendefinisikan investor institusional “besar”. Trump mengatakan dia akan melarang para investor ini “membeli lebih banyak rumah keluarga tunggal,” namun tidak jelas apakah mereka juga akan diminta untuk menjual portofolio mereka saat ini.

Juru bicara Gedung Putih, Davis Ingle, mengatakan dalam sebuah pernyataan melalui email, “Presiden Trump berkomitmen untuk menjadikannya lebih mudah dan lebih terjangkau untuk mencapai Impian Amerika tentang kepemilikan rumah dengan menghilangkan birokrasi yang tidak perlu, meningkatkan pasokan, dan menurunkan biaya.”

Larangan yang diusulkan Trump adalah bagian dari upaya Gedung Putih baru-baru ini untuk mengatasi masalah keterjangkauan perumahan. Presiden diumumkan pada hari Kamis bahwa dia mengarahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membeli obligasi berbasis hipotek senilai hingga $200 miliar dalam upaya menurunkan suku bunga hipotek.

Para ekonom perumahan mengatakan bahwa melarang investor besar membeli rumah tambahan tidak akan banyak membantu meningkatkan keterjangkauan.

“Menargetkan sekelompok kecil tuan tanah tanpa mengatasi kondisi pasar dan kesenjangan kebijakan tidak akan meningkatkan kesejahteraan penyewa dan calon pembeli rumah secara berarti,” Jenny Schuetz, mantan rekan senior yang fokus pada perumahan di Brookings Institution, kata Komite Jasa Keuangan DPR selama sidang tahun 2022 tentang investor korporat di real estat perumahan.

Hal ini sebagian karena investor tidak mengubah permintaan atau pasokan perumahan.

“Permintaan perumahan tetap sama terlepas dari apakah sebuah rumah tangga menyewa atau membeli rumah, dan pasokan perumahan tetap sama terlepas dari apakah tuan tanah menyediakan unit tersebut atau rumah tangga memilikinya,” para peneliti di Urban Institute, sebuah lembaga pemikir nirlaba, menulis di laporan tahun 2024 di mana mereka menyebut investor institusi sebagai “kambing hitam” yang mengalihkan perhatian dari kekurangan pasokan yang mendorong harga lebih tinggi.

“Periode kenaikan harga sewa yang cepat berhubungan dengan periode pembentukan rumah tangga yang lebih besar ditambah dengan kekurangan pasokan, bukan pembeli investor institusional,” mereka menambahkan. “Sulit untuk membantah bahwa operator persewaan institusional menaikkan harga rumah dalam jangka waktu yang wajar.”

Sebaliknya, para ekonom berpendapat bahwa kekurangan pasokan rumah adalah alasan utama kenaikan harga.

“Jika kita benar-benar ingin menyelesaikan masalah tersebut, menurunkan biaya kepemilikan rumah, yang harus kita lakukan adalah meningkatkan pasokan perumahan,” kata Daryl Fairweather, kepala ekonom di Redfin.

Kemungkinan pemenangnya: investor kecil

Tuan tanah dan investor kecil lainnya memiliki sebagian besar properti sewaan untuk keluarga tunggal di AS. Menghentikan investor besar untuk membeli rumah tidak berarti pembeli rumah pertama kali atau individu lain akan membeli rumah tersebut, kata Fairweather. Sebaliknya, banyak dari rumah-rumah tersebut yang diambil alih oleh pesaing utama investor besar: tuan tanah kecil.

Dari sudut pandang penyewa, memiliki pemilik rumah belum tentu lebih baik daripada menyewa rumah dari investor besar. Dan dalam hal penegakan hukum yang melindungi penyewa, termasuk undang-undang perumahan yang adil, akan lebih mudah untuk membuktikan pola perilaku tuan tanah yang lebih besar, kata Fairweather.

Jika pemerintah federal berhasil mengeluarkan larangan tersebut, menegakkannya bisa jadi rumit. Investor besar bisa memecah diri menjadi perusahaan cangkang yang lebih kecil untuk menghindari larangan tersebut, kata Lewris.

Ada cara lain untuk menghentikan investor membeli lebih banyak rumah yang bisa lebih efektif. Salah satu alternatifnya adalah mencegah perilaku tersebut dengan menaikkan pajak properti atas rumah milik investor institusi, sehingga menjadikan praktik tersebut kurang menguntungkan, kata Hull dan Fairweather.

“Secara umum, pelarangan tidak benar-benar berhasil, karena orang-orang punya cara untuk mengatasinya,” kata Fairweather, “tetapi jika Anda mengenakan pajak, setidaknya Anda mendapatkan pendapatan pajak yang dapat digunakan untuk mendukung hal-hal seperti program pembeli rumah pertama kali atau membangun perumahan yang lebih terjangkau.”

Penyewa vs. pembeli rumah

Investor sering berpendapat bahwa mereka sebenarnya meningkatkan pilihan perumahan berkualitas bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan menawarkan persewaan di lingkungan yang didominasi oleh rumah keluarga tunggal. Penyewa cenderung memiliki jarak yang jauh pendapatan dan kekayaan yang lebih rendah daripada pembeli rumah. Dan lingkungan yang didominasi oleh rumah keluarga tunggal seringkali memiliki fasilitas yang menarik, termasuk sekolah yang bagus dan lapangan pekerjaan.

“Narasinya saat ini adalah bahwa apa yang dilakukan bisnis saya salah, bahwa membeli rumah dan menyewakannya adalah hal yang buruk karena saya menghalangi orang untuk membeli rumah,” Sean Dobson, CEO Amherst, sebuah perusahaan persewaan keluarga tunggal yang banyak berinvestasi di Sun Belt, mengatakan pada konferensi real estate ResiDay pada bulan November 2025. “Hal ini sangat jauh dari kebenaran, namun ini adalah pesan yang kuat.”

Sebaliknya, menurutnya, perusahaannya membantu para penyewa untuk tinggal di rumah yang mereka tidak mampu membayar uang muka atau tidak memenuhi syarat untuk membeli hipotek.

Fairweather setuju bahwa melarang tuan tanah besar untuk memiliki rumah keluarga tunggal akan berarti lebih sedikit penyewa yang dapat tinggal di lingkungan yang lebih kaya tersebut. “Di satu sisi, hal ini menghalangi penyewa dan memperburuk beberapa kesenjangan yang ada di negara ini,” katanya.

Madison Hoff berkontribusi pada laporan ini.

Baca selanjutnya