Seseorang yang membayangkan pemerintahan daerahnya mungkin membayangkan potret walikota kota kecil dan sekelompok pegawai negeri yang rendah hati ala Norman Rockwell. Atau mereka mungkin melihat mesin politik yang korup yang diperintah oleh orang-orang di ruangan yang penuh asap. Namun, apa pun bentuk lembaga lokal ini dalam benak seseorang, dalam banyak kasus, orang mengartikan “pemerintahan daerah” sebagai entitas publik — baik yang benar-benar melayani publik atau tidak.
Namun, tidak semua pemerintah daerah merupakan badan publik. Jutaan warga Amerika tinggal di lingkungan dengan bentuk perwakilan daerah, perpajakan, dan penyediaan layanan publik mereka sendiri. Pemerintahan kuasi swasta ini disebut asosiasi pemilik rumah, atau HOA.
Kawasan perumahan yang diatur oleh HOA dapat terdiri dari beberapa rumah saja, atau dapat berupa kerajaan yang luas dengan ribuan rumah tangga. Apa pun itu, siapa pun yang membeli properti di wilayah HOA menjadi anggota asosiasi, dengan semua hak dan tanggung jawab yang menyertainya. Manfaat keanggotaan HOA dapat mencakup akses ke barang-barang bersama seperti pengumpulan sampah, jalan pribadi yang beraspal baik, dan area umum yang tertata rapi. Anggota dapat membayar iuran atau tunduk pada peraturan ketat yang membatasi hak milik mereka. Bahkan jika biayanya lebih besar daripada manfaatnya, anggota HOA cenderung terjebak dengan mereka — kecuali mereka pindah.
Negara-negara miniatur seperti ini paling banyak ditemukan di negara-negara lain di Florida. Meskipun California memiliki HOA terbanyak di antara negara bagian mana pun (50.000), Florida memiliki lebih banyak penduduk HOA sebagai persentase dari populasinya. Sedikit lebih dari sepertiga penduduk California tinggal di komunitas yang diatur oleh HOA; hampir 45% penduduk Florida tinggal di salah satu dari sekitar 49.420 HOA di negara bagian tersebut.
Undang-undang negara bagian baru, yang ditandatangani oleh Gubernur Ron DeSantis bulan lalu, merupakan upaya yang sudah lama tertunda untuk melindungi pemilik properti perorangan dari pemerintah kuasi yang paling haus kekuasaan ini. Undang-undang tersebut membatasi sejauh mana HOA dapat mengatur dan menghukum keputusan oleh rumah tangga perorangan; seperti yang dikatakan The Guardian, undang-undang tersebut adalah tentang “mengekang kaum Karen.” HOA tidak akan dapat lagi menetapkan aturan yang ketat tentang parkir, meninggalkan tempat sampah di pinggir jalan, atau menanam sayur di kebun, dan aturan yang mereka tetapkan harus lebih transparan. Selain itu, anggota dewan HOA akan menerima pelatihan wajib.
Pengenalan RUU ini kemungkinan didorong oleh kasus penggelapan yang menonjol yang melibatkan dewan salah satu HOA Florida, tetapi pemilik telah lama frustrasi dengan peraturan HOA.
Cerita terkait
Ketentuan hukum tersebut merupakan reformasi yang masuk akal yang harus diadopsi oleh lebih banyak wilayah di AS. Namun, undang-undang tersebut tidak lebih dari sekadar memperhalus bagian-bagian kasar dalam model HOA, padahal masalah yang lebih besar adalah model itu sendiri. Tata kelola HOA yang meluas memperkuat segregasi, meningkatkan biaya perumahan, dan menguras sumber daya bersama.
Jika kita ingin mengendalikan pemerintahan swasta ini, mengakhiri krisis perumahan, dan menyelesaikan tugas integrasi rasial, diperlukan lebih dari sekadar beberapa penyesuaian sederhana pada tata kelola HOA. Kita mungkin perlu menghancurkan sistem tata kelola yang diprivatisasi sepenuhnya.
HOA muncul dari ledakan pinggiran kota pada akhir tahun 1950-an — asosiasi pertama yang tercatat adalah dibentuk pada tahun 1959 di Rossmoor, California. Model ini menyebar dengan cepat. Pada tahun 1970, terdapat 10.000 HOA di seluruh negeri. Pada tahun 2023, terdapat sekitar 365.000, dengan lebih dari 75 juta warga Amerika tinggal di wilayah mereka.
Untuk memahami mengapa HOA-ifikasi Amerika begitu merusak, pertama-tama kita harus memahami apa yang membuat HOA begitu menarik. Dalam bukunya “Crack-Up Capitalism,” sejarawan Quinn Slobodian menulis bahwa komunitas berpagar — yang pada umumnya dikelola oleh HOA — merupakan bentuk “pemisahan diri lunak,” yaitu upaya untuk menciptakan “pengaturan politik alternatif dalam skala kecil.”
Banyak fundamentalis pasar terkemuka yang tertarik dengan gagasan tentang pengganti pemerintah daerah oleh sektor swasta.
Bentuk “pemisahan diri lunak” ini terbukti menarik bagi beberapa intelektual libertarian terkemuka. Anda mungkin merasa kontraintuitif bahwa tipe-tipe yang menganut pemerintahan minimal akan menerima tipe pemerintahan yang memungkinkan orang-orang yang suka ikut campur mengatur warna rumah tetangga mereka. Namun seperti yang ditunjukkan Slobodian, lebih dari beberapa fundamentalis pasar terkemuka telah tertarik pada gagasan tentang pengganti sektor swasta untuk pemerintahan daerah.
Pertimbangkan salah satu tokoh dalam buku Slobodian: Gordon Tullock, seorang ekonom dan ahli teori pilihan publik yang menghabiskan sebagian besar kariernya di Universitas George Mason. Tullock mendedikasikan seluruh bab bukunya “The New Federalist” untuk mendeskripsikan HOA di Sunshine Mountain Ridge, Arizona, sebuah komunitas dengan 250 rumah yang saat itu menjadi rumahnya. Dalam cerita Tullock, sebagai imbalan atas biaya tahunan dan kepatuhan warga terhadap peraturan komunitas, HOA membayar pemeliharaan jalan, proteksi kebakaran swasta, penataan taman, pengumpulan sampah, dan keamanan swasta untuk melengkapi perlindungan yang ditawarkan oleh sheriff Pima County. Asosiasi tersebut juga memberi warganya “hak istimewa yang biasa dimiliki warga negara di negara bagian mana pun yang bebas,” tulis Tullock.
Seorang warga Sunshine Mountain Ridge “dapat mengeluh kepada dewan, baik dengan mendatangi pertemuan rutin warga komunitas kecil ini atau mengedarkan petisi, mencalonkan diri untuk jabatan, atau mengorganisasi orang lain untuk mencalonkan diri sebagai semacam partai,” tulis Tullock.
Tullock memuji kualitas hidup yang dihasilkan: Sunshine Mountain Ridge, tulisnya, indah, menyediakan layanan berkualitas tinggi bagi penduduknya, dan memegang kekuasaan politik yang sangat besar dalam pemerintahan daerah. Ia juga memuji keseragaman lingkungan tersebut: “Tampaknya orang-orang, secara keseluruhan, suka tinggal bersama orang lain yang mirip dengan mereka.”
Jika Sunshine Mountain Ridge sebagian besar dihuni oleh orang-orang seperti Tullock, hal itu “jelas tidak berlaku” di daerah sekitarnya “di mana hampir 1/3 penduduknya adalah orang Meksiko,” tulisnya. Mengingat bahwa sebagian daya tarik model HOA adalah keberhasilannya dalam mempertahankan segregasi perumahan, tidak sepenuhnya mengejutkan bahwa ledakan HOA terjadi pada tahun-tahun setelah jatuhnya Jim Crow.
Pertumbuhan eksplosif tersebut didorong setidaknya sebagian oleh permintaan pasar untuk jenis eksklusivitas Tullock dipuji. Sebuah studi tahun 2019 oleh ekonom Wyatt Clarke dan Matthew Freedman menemukan bahwa harga rumah HOA, rata-rata, lebih tinggi daripada harga rumah non-HOA di daerah sekitarnya — dan bahwa “premium HOA” ini sangat berkorelasi dengan ukuran populasi Kulit Hitam di suatu daerah pada tahun 1960. Semakin banyak penduduk Kulit Hitam yang dimiliki suatu wilayah dalam dekade terakhir segregasi rasial yang dilegalkan dan eksplisit, semakin besar kesenjangan antara harga rumah non-HOA dan harga rumah HOA. Orang dapat menduga bahwa HOA di daerah ini cenderung lebih eksklusif sebagian karena dirancang untuk mengecualikan. Pembaca tidak akan terkejut mengetahui bahwa Clarke dan Freedman juga menemukan bahwa penghuni HOA lebih cenderung berkulit putih atau Asia daripada penghuni non-HOA.
“Pemisahan kaum sukses” ke dalam HOA, sebagaimana yang pernah dikatakan oleh mantan menteri ketenagakerjaan AS Robert Reich, memiliki konsekuensi bagi semua orang. Pakar hukum Sheryll Cashin berpendapat bahwa HOA mengikis kontrak sosial dan mendorong penduduk untuk menganggap diri mereka sebagai pemilik properti terlebih dahulu dan warga negara kedua.
“Seiring dengan semakin banyaknya warga negara yang memisahkan diri ke dalam komunitas-komunitas privat yang homogen, ikatan mereka dengan pemerintahan yang lebih besar akan menjadi renggang dan mereka akan semakin menentang upaya pemerintah untuk mengatasi masalah-masalah yang mereka anggap bukan ‘masalah mereka’,” tulis Cashin pada tahun 2001.
Misalnya, seperti yang dicatat Cashin, anggota HOA mungkin sangat menentang pajak publik, khususnya pajak properti lokal. Lagi pula, mereka sudah membayar iuran HOA yang mendanai infrastruktur swasta di komunitas mereka; mengapa harus membayar lagi untuk mensubsidi infrastruktur publik di luar lingkungan tersebut? (Cashin mengamati bahwa beberapa negara bagian, termasuk New Jersey dan Texas, memiliki undang-undang yang mengizinkan penduduk HOA untuk mengurangi biaya infrastruktur yang disediakan secara pribadi dari pajak mereka.)
Dengan bertindak sebagai benteng terhadap pasokan perumahan baru, NIMBY HOA berkontribusi terhadap krisis perumahan dan memperburuk ketimpangan.
Demikian pula, HOA dapat dan memang menggunakan pengaruh politik dan peraturan penggunaan lahan mereka untuk mencegah pembangunan multikeluarga dan perumahan berbiaya rendah di wilayah yang mereka kuasai dan di pinggirannya. Amerika membutuhkan jutaan rumah untuk memenuhi permintaan dan meredakan tekanan kenaikan biaya perumahan, tetapi banyak HOA memiliki peraturan untuk mencegah pembangunan bahkan penambahan kecil, seperti unit hunian tambahan — apalagi pembangunan besar seperti apartemen. Sulit untuk memperkirakan seberapa banyak pembangunan rumah yang digagalkan HOA di daerah dengan keterbatasan pasokan. Namun satu hal yang pasti: Dengan bertindak sebagai benteng terhadap pasokan perumahan baru, HOA NIMBY berkontribusi terhadap krisis perumahan dan memperburuk ketimpangan.
Bahkan bagi anggota HOA, manfaat yang diharapkan dari asosiasi ini dapat menjadi beban. Banyak warga Amerika yang tinggal di HOA menghadapi denda yang besar untuk hal yang sepele pelanggarandan beberapa bahkan menghadapi pengusiran karena pelanggaran kecil terhadap tata tertib lingkungan. Misalnya, sepasang suami istri di Texas dituntut pada tahun 2022 oleh HOA mereka sebesar $250.000 — atas kejahatan memberi makan bebek di dekat rumah mereka. Pelanggaran semacam ini ingin dihentikan oleh undang-undang baru Florida.
Namun reformasi Florida tidak akan banyak membantu mengatasi masalah struktural dengan model HOA. Tidak mengherankan, karena pemerintah negara bagian Florida yang berhaluan kanan ekstrem merupakan penerima manfaat tidak langsung dari kerugian tersebut; evolusi negara bagian menjadi republik HOA kemungkinan merupakan faktor dalam transformasinya dari negara bagian yang tidak stabil menjadi laboratorium reaksi.
Pertumbuhan pemerintahan swasta kecil ini telah membantu memperkuat segregasi berdasarkan ras dan kelas, memicu atomisasi kehidupan publik Amerika, dan memperburuk kualitas hidup material bagi jutaan orang Amerika. Itu adalah masalah yang jauh lebih mendesak daripada standar HOA seputar perawatan halaman.
Ned Resnikoff adalah direktur kebijakan California YIMBY dan salah satu pemimpin Metropolitan Abundance Project.
