WeWork, yang baru-baru ini muncul dari kebangkrutan dengan pemilik barudikenal karena menyewakan ruang-ruang yang menyenangkan dan berwarna-warni bagi orang-orang untuk bekerja. Aliran berusaha untuk membawa sentuhan khusus, seperti tanda neon yang menyenangkan dengan pesan-pesan aspiratif, ke gedung apartemen yang dikelolanya.
Seorang juru bicara Flow berusaha menjauhkan perusahaan rintisan yang berkantor pusat di Miami itu dari properti West End tahun 2010, dengan mengatakan bahwa Flow tidak pernah mengelola gedung itu dan hanya merupakan pemilik ekuitas minoritas.
“Pembelian gedung tersebut dilakukan sebelum Flow berdiri dan rencana bisnis Flow tidak pernah mencakup pengelolaan gedung tersebut,” kata pernyataan tersebut. “Flow adalah pemegang saham minoritas, bukan pemegang saham pengendali, dan gedung tersebut tetap menjalankan kewajibannya,” tambahnya.
Memang, 2010 telah dioperasikan selama beberapa waktu oleh RPM Living, sebuah pengelola properti yang berkantor pusat di Denver. Perusahaan ini masuk ke Flow melalui transfer lebih luas dari enam investasi properti yang awalnya dilakukan oleh Kantor keluarga Neumann Nazare Capitalyang ditransfer ke Flow sebelum peluncurannya.
Nazare, dan sekarang Flow, menjadi sponsor kesepakatan tersebut, yang berarti perusahaan menemukan peluang investasi dan beralih ke Yieldstreet untuk mengumpulkan uang. Yieldstreet memiliki saham ekuitas terbesar melalui uang yang dikumpulkannya di platformnya.
Namun, properti tersebut telah merugikan investor jutaan dolar dalam penarikan modal, dan sisa saham Flow pada tahun 2010 berisiko hilang bersama dengan investor Yieldstreet, seperti yang ditunjukkan dokumen. Sementara itu, tidak jelas apa rencana Flow untuk properti ini. Flow, yang saat ini mengelola dua properti, satu di Fort Lauderdale dan satu di Miami, tidak menanggapi permintaan klarifikasi mengenai hal ini.
Ini adalah tanda stres terbaru bagi investor real estat yang menumpuk uang di pasar selama masa pandemi. Kenaikan sewa besar-besaran di Nashville menarik pengembang apartemen, yang membanjiri pasar dengan pasokan baru, menyebabkan sewa anjlok dan peruntungan berbalik. Sementara itu, investor ritel yang menumpuk uang tunai ke penggalangan dana real estat kini menghadapi konsekuensi berinvestasi di dekat puncak pasar.
Ini adalah tanda stres terbaru bagi investor real estat komersial yang berbondong-bondong masuk ke pasar selama masa pandemi. Kenaikan sewa besar-besaran di Nashville menarik pengembang apartemen, yang membanjiri pasar dengan pasokan baru, menyebabkan harga sewa anjlok dan peruntungan berbalik. Sementara itu, investor ritel yang menimbun uang tunai ke dalam penggalangan dana real estat kini menghadapi konsekuensi dari investasi di dekat puncak pasar.
Di dalam kesepakatan
2010 West End dibeli oleh entitas yang terhubung dengan Nazare Capital dan Yieldstreet pada bulan Desember 2021 seharga $158,7 juta.
Cerita terkait
Bangunan tersebut masih baru pada saat diakuisisi dan baru saja disewakan kepada penyewa. Menurut komunikasi Yieldstreet, kerugiannya mencapai $3,6 juta pada tahun 2023 dan $3,7 juta pada tahun 2022 karena konsesi sewa dan kenaikan biaya modal.
Kini, dibutuhkan lebih banyak kontribusi modal untuk terus beroperasi, tetapi baik Yieldstreet maupun Flow tampaknya tidak bersedia berinvestasi lebih banyak lagi pada bangunan tersebut.
“Properti tersebut membutuhkan kontribusi modal lebih lanjut untuk melanjutkan operasi. Namun, Yieldstreet dan Sponsor tidak merasa bijaksana untuk memasukkan lebih banyak ekuitas ke dalam transaksi ini mengingat struktur modal saat ini dan latar belakang pasar yang disebutkan di atas,” demikian bunyi pembaruan tersebut.
Flow dan Yieldstreet telah memberikan pinjaman lebih dari $10 juta ke properti tersebut, termasuk $5 juta yang Yieldstreet meningkat di platformnya awal tahun ini untuk membayar biaya operasional untuk membeli batasan suku bunga, menurut dokumen yang ditinjau oleh BI.
Ekuitas senilai $32 juta dari investor crowdfunding Yieldstreet dan ekuitas senilai $16 juta yang kini dimiliki oleh Flow berisiko terhapus sepenuhnya karena keduanya “menjajaki semua opsi” dengan pemberi pinjaman mereka untuk mencoba menyelamatkan kesepakatan tersebut, baik melalui penjualan, rekapitalisasi gedung, atau restrukturisasi utang.
“Saat ini, investasi ekuitas umum terganggu secara material, dan pembayaran kembali pada tingkat mana pun tidak jelas,” kata pembaruan itu.
Sementara itu, di seberang kota, sebuah gedung dengan 268 unit yang disebut Stacks on Main yang dibeli Nazare pada bulan Juli 2021 seharga $79 juta juga menghadapi beberapa kesulitan. Menurut komunikasi Yieldstreet kepada investor pada bulan Mei, properti tersebut tidak “menghasilkan arus kas yang cukup untuk membayar utang” dan membutuhkan tambahan modal tahun ini. Yieldstreet berinvestasi dalam kedua transaksi ini melalui dua kendaraan tujuan khusus yang terpisah.
Flow tidak membalas permintaan komentar tentang Stacks on Main, yang juga merupakan salah satu dari enam properti yang dialihkan ke perusahaan rintisan tersebut sebelum peluncurannya. Namun, seseorang yang mengetahui operasi Yieldstreet mengatakan bahwa properti kedua di Nashville ini tidak lagi memerlukan pemanggilan modal.
Crowdfunder menunggu untuk disapu bersih
Ketika suku bunga rendah, banyak investor Main Street beralih ke platform crowdfunding seperti YieldStreet untuk mendapatkan akses ke pasar yang sedang berkembang. pasar real estatKarena suku bunga menghambat potensi keuntungan real estat, sebagian investor tersebut merasa menyesal telah membeli.
Investor di Yieldstreet harus menjadi investor terakreditasi, yang berarti SEC menganggap mereka memiliki pendapatan, aset, atau pelatihan profesional yang cukup untuk berinvestasi dalam sekuritas tertentu.
Business Insider berbicara kepada seorang investor YieldStreet yang menginvestasikan $300.000 dalam transaksi West End 2010 pada bulan Februari 2022. Investor tersebut, yang bekerja di industri real estat multikeluarga, meminta identitasnya dirahasiakan karena potensi konsekuensi profesional jika berbicara kepada pers.
“Jujur saja, ini memalukan,” katanya, “Saya bekerja di industri multikeluarga. Saya seharusnya melihat beberapa tanda bahaya.”
Saat itu, ia tengah berupaya melakukan diversifikasi keluar dari pasar saham dan keuntungan tahunan yang diproyeksikan sebesar 17% hingga 19% dari kesepakatan itu “menarik minatnya,” katanya.
“Saya merasa seperti orang yang mudah tertipu, tetapi ketika saya melihatnya, mata saya berbinar,” katanya. “Kesalahan terbesar yang saya buat adalah tidak benar-benar menyelidiki dan melihat risiko sebenarnya yang terkait dengannya.”
Investor tersebut mengatakan pelacak di situs web YieldStreet yang menunjukkan seberapa dekat kesepakatan itu dengan penuh mendorongnya untuk berinvestasi dengan cepat, karena takut akan kehilangan.
Harga sewa naik sebesar 20,8% di Nashville pada tahun 2023 dan 14,6% pada tahun 2022, menurut laporan Zumpernamun tantangan ganda berupa suku bunga tinggi dan membanjirnya pembangunan baru menyebabkan harga sewa turun 10% sejak Juli lalu, menurut sebuah Agen Properti.com laporan.
Investor tersebut mengatakan bahwa ia melihat tanda-tanda bahaya segera setelah berinvestasi. Pertama, properti tersebut gagal memenuhi target huniannya, dan kemudian mulai memberikan sewa gratis selama berbulan-bulan untuk menarik penyewa. Investor tersebut mulai kehilangan harapan ketika ia mengetahui bahwa Adam Neumann adalah kepala sekolah dan pendiri Nazare, sponsor awal transaksi tersebut sebelum properti tersebut dialihkan ke Flow. Informasi ini diungkapkan dalam memo investasi, tetapi ia hanya melihat informasi tersebut di halaman penawaran utama karena tergesa-gesa untuk berinvestasi.
“Jika saya tahu Adam Neumann ada hubungannya dengan hal ini, saya tidak akan pernah menginvestasikan uang saya di sana,” katanya, mengutip Rekam jejak Neumann menjalankan WeWork.
Investor ini mengatakan dia sudah selesai dengan crowdfunding real estat.
“Bagi saya, platform crowdfunding ini diperuntukkan bagi transaksi yang tidak ingin dilibatkan oleh para pemain besar, transaksi yang tidak menguntungkan,” katanya. “Mereka tahu bahwa mereka dapat menarik beberapa investor ritel melalui volume, mereka dapat memenuhi beberapa transaksi ini, dan kemudian mereka dapat mengumpulkan biaya manajemen mereka. Mereka tidak bertindak sebagai fidusia; mereka hanya mencoba memenuhi transaksi ini dengan cara apa pun yang mereka bisa.”
