‘Permintaan adalah melalui atap’: Inside America’s Trailer Park Boom

Penjual Byron ingin masuk ke investasi real estat selama bertahun -tahun, tetapi kesepakatan yang dia temui selalu sangat mahal. Suatu hari di tahun 2017, dia mendengarkan a real estat podcast saat mengemudi untuk Lyft ketika dia mendengar tentang sesuatu yang berbeda: membalik rumah mobil.

“Saya seperti, ‘Wow, dia bilang hanya membutuhkan $ 3.000 atau $ 5.000 untuk memulai?’” Penjual ingat. Penumpangnya ingin dia beralih ke musik, jadi dia mengirim sms podcast kepada istrinya, Sharnice, memintanya untuk mendengarkannya. “Ketika saya pulang, dia bersemangat. Rasanya seperti: ‘Hei, Anda ingin melakukannya? Saya ingin melakukannya. Ayo lakukan.’”

Penjual melakukan riset, mengeluarkan pinjaman konsumen berbunga tinggi $ 10.000, dan mulai meneliti Google Maps untuk menemukan taman trailer di dekat Chicago, tempat mereka menyewa apartemen. Kemudian mereka menabrak jalan. Setelah memeriksa lebih dari 40 unit untuk dijual, mereka melihat penawaran yang tepat. Manajer a Taman rumah mobil 90 menit di luar kota memiliki beberapa unit yang dia coba bongkar. “Buat aku tawaran,” katanya. Mereka menyarankan $ 4.300 untuk dua yang mereka minati. Dia menggigit. Byron dan Sharnice sekarang menjadi pemilik dua rumah mobil, yang pertama investasi real estat.

Salah satu unit sudah siap; pekerjaan lain yang dibutuhkan. Dengan bantuan dari ayah Sharnice, pasangan itu dimasukkan ke lantai baru, perbaikan kamar mandimenggantikan peralatan, dan melukis interior. Kemudian penjual menjual kedua unit, menjaring $ 10.000 untuk Turnkey Mobile Home dan $ 9.500 untuk yang mereka terbalik. Semua mengatakan, mereka beralih dari menemukan ke membeli untuk membalik untuk menjual dalam waktu kurang dari 60 hari.

Ini adalah Investasi Rumah Seluler, sektor yang tidak begitu banyak diketahui yang kebetulan tahan resesimemenuhi permintaan yang hampir tak berdasar, dan mendapatkan beberapa pengembalian terbaik di industri perumahan. Harga masuknya yang rendah memungkinkan tanaman pengusaha yang sama sekali baru – banyak dari mereka hitam, seperti penjualnya, atau berasal dari latar belakang yang sangat sederhana. (Survei 2021 oleh Asosiasi Nasional Manajer Investasi Real Estat menemukan bahwa 73 persen pekerja industri adalah pria kulit putih.) Dengan Biaya perumahan meningkat Di seluruh Amerika, banyak Sirip rumah mobil menemukan peluang yang begitu berlimpah sehingga mereka sekarang melatih mogul real estat wannabe lainnya dalam praktik, mendapatkan sebagian besar pendapatan mereka dari bimbingan dan tutorial yang membantu lebih banyak orang seperti mereka memasuki lapangan.

Sementara mereka tidak mendapatkan banyak perhatian, rumah mobil -“Perumahan yang diproduksi” per pemasaran dan kebijakan wonks, atau “trailer” di kalangan lain-adalah sumber terbesar di negara itu dari perumahan berpenghasilan rendah yang tidak disubsidi, menyediakan tempat berlindung bagi 21 juta orang Amerika. Ketika krisis perumahan negara tumbuh, mereka menjadi semakin menarik bagi orang-orang yang tidak mampu membeli rumah tradisional yang dibangun di lokasi. Antara 2014 dan 2024, jumlah rumah buatan baru yang dikirim di seluruh negeri meningkat lebih dari 60%, menurut data sensus.

“Permintaan adalah melalui atap, pasokan nyaris tidak mengejar, sewa semakin cepat, dan hunian setinggi sebelumnya,” sebuah laporan dari publikasi industri multi-perumahan berita yang dicatat pada bulan Desember. “Mereka adalah biaya kepemilikan rumah terendah di hampir setiap pasar di Amerika.”

Mereka murah sebagian karena harga jual jarang termasuk tanah; Sebagian besar pembeli hanya membayar untuk struktur. Mereka juga buatan pabrik, mendapat manfaat dari skala ekonomi. Dan tidak seperti rumah yang dibangun tongkat, rumah mobil diklasifikasikan sebagai properti pribadi, seperti mobil, yang menghasilkan pajak properti yang lebih rendah dan biaya asuransi rumah. Secara historis, mereka juga terdepresiasi seperti mobil.

Tapi itu berubah di pasar perumahan saat ini. Beberapa bulan yang lalu, LendingTree melaporkan bahwa antara 2018 dan 2023 harga penjualan rata -rata rumah mobil baru naik hampir 60%, menjadi $ 124.000 dari $ 78.000. Dan Urban Institute menemukan bahwa walaupun ada lebih banyak volatilitas di pasar perumahan yang diproduksi dan masalah lokasi, rumah-rumah umumnya sangat menghargai seperti properti yang dibangun di lokasi, sekitar 5% setahun.

Rumah mobil secara historis terdepresiasi seperti mobil. Tapi itu berubah di pasar saat ini.

Sekitar 30% penduduk rumah mobil tinggal di taman di mana mereka mungkin memiliki rumah tetapi menyewakan tanah di bawahnya. Dalam kasus tersebut, manajer taman termotivasi untuk diisi unit kosong Jadi mereka dapat terus mengumpulkan sewa di tempat parkir. Investor menggunakannya untuk keuntungan mereka. Mereka mungkin menghabiskan berjam -jam di komunitas, menumbuhkan hubungan dengan manajer dan mencari rumah yang tersedia untuk dibeli. Lebih tradisional investor real estatmereka menyebutnya “mengemudi untuk dolar.”

“Kami pada dasarnya melewati taman -taman ini dan jika mereka terlihat ditinggalkan, kami mencatat,” kata Mersadez Joseph, seorang EMT di Columbia, Carolina Selatan, yang membalik rumah mobil di samping dengan suaminya, Devon. “Lalu kami menindaklanjuti dengan manajer. Kami memberikannya kepada mereka untuk memberi tahu mereka, ‘Hei, kami dapat menghasilkan semua uang dan memberi Anda penyewa di sana, jika Anda mengizinkan kami untuk memperbaikinya.’” Selama empat tahun terakhir, Joseph telah melakukan sekitar 20 penawaran dan telah mendapatkan sekitar $ 250.000. Mereka terlihat menjual setiap rumah untuk dua kali lipat apa yang mereka masukkan ke dalamnya.

Investor lain menghabiskan waktu di daerah pedesaan, memata -matai rumah mobil yang kosong di properti pribadi. Rumah -rumah sering dianggap tidak berharga sehingga banyak pemilik tanah akan menjualnya untuk sebuah lagu.

“Mereka akan berkata, ‘Hei, saya punya rumah mobil dan saya ingin menyingkirkannya,’” kata Michael Wiley, seorang investor di Dothan, Alabama. “Kadang -kadang mereka mungkin memberikan harga kecil yang layak di atasnya, tetapi sebagian besar waktu mereka hanya ingin menyingkirkannya.” Wiley memperoleh satu dolar; Untuk yang lain, lebah ganda, ia membayar $ 1.000 dan kemudian menjualnya seharga $ 30.000. Wiley bekerja di pabrik dan melakukan desain grafis sebelum masuk ke rumah mobil. “Kami mencapai enam angka di tahun pertama itu.”

Pekerjaan itu memang membutuhkan banyak minyak siku. Beberapa unit hanya perlu pembersihan yang baik dan lapisan cat segar; Yang lain telah membusuk sub -pendapatan, isolasi lama, dan jendela pecah yang semua perlu diganti. Setelah itu, investor harus memasarkan dan menjualnya di Facebook Marketplace atau Craigslist, baik langsung ke a pembeli atau pedagang grosir, atau melalui pembiayaan penjual. Investor mengatakan kelemahan dari bisnis rumah mobil tidak jauh berbeda dari bidang real estat lainnya: rumah yang ternyata berada dalam kondisi yang lebih buruk daripada yang dipikirkan pembeli, penyewa yang sulit, kontraktor yang tidak bermoral.

Pengembalian tinggi sektor ini sering ditandai oleh keputusasaan. Menghadapi pasangan atau pekerjaan yang hilang atau kesulitan lainnya, penjual sering bersedia membuang rumah dengan murah karena mereka membutuhkan uang tunai cepat. Pembeli lapar akan sesuatu, apa pun, mereka mampu. Mereka tidak ingin membangun keadilan; Mereka mencari tempat berlindung, pada saat kepemilikan rumah konvensional dan penyewaan telah melonjak di luar jangkauan bagi banyak orang. Mobile Homes ada dalam realitas alternatif, di mana pembelian rumah dapat diselesaikan dalam sehari tanpa bantuan pengacara atau penilai, di mana biaya unit bekas mengapung tergantung pada nilai aktualnya kepada pembeli dan penjual.

“Jika Anda menyampaikan pesan Pasar Facebook Mengatakan ‘Saya memiliki rumah untuk dijual berdasarkan pembayaran,’ Anda akan kewalahan, “kata John Fedro, seorang investor di Austin. Dia sudah berada di lapangan sejak tahun 2002 dan sekarang memiliki beberapa taman rumah mobil. Seperti halnya investor yang diwawancarai oleh orang-orang, yang diwawancarai oleh orang-orang ini, yang akan dibangun oleh orang-orang, orang-orang itu akan dibangun oleh orang-orang, orang-orang itu akan dibangun oleh orang-orang, orang-orang itu akan dibangun oleh orang-orang, orang-orang itu akan dibangun oleh orang-orang, orang-orang itu akan dibangun oleh orang-orang, orang-orang itu, yang diwawancarai, orang-orang itu akan dibangun oleh orang-orang, orang-orang yang diwawancarai. Mengatur rumah mobil.

Tidak semua orang melihat pekerjaan melalui lensa layanan. Dalam beberapa tahun terakhir, perusahaan ekuitas swasta telah menemukan bagaimana taman rumah mobil yang menguntungkan. “Pada 2020-21, investor institusional menyumbang 23 persen dari semua pembelian rumah yang diproduksi, naik dari 13 persen pada 2017-19,” tulis proyek pemangku kepentingan ekuitas swasta dalam sebuah laporan baru-baru ini. Taman rumah mobil memiliki pengembalian gabungan tahunan 22%, tertinggi di bidang real estat, kata laporan itu, dan perusahaan suka Blackstone menghabiskan jutaan untuk memperoleh komunitas di seluruh negeri. Banyak yang kemudian menaikkan sewa di lot rumah mobil taman, dan penduduk, yang biasanya tidak mampu memindahkan unit, macet.

Investor skala kecil mengatakan mereka menonton fenomena tersebut saat sewa naik, tetapi sejauh ini, itu tidak mempengaruhi bisnis mereka.

Video Instagram dimulai dengan bidikan drone yang turun dari atas dan tetap pada pasangan dengan kaos hitam yang cocok yang berdiri di taman rumah mobil. “Izinkan kami untuk memperkenalkan kembali diri kami. Kami adalah penjual Byron dan Sharnice, pendiri investor elit rumah mobil,” baca keterangannya, disertai dengan “pengumuman layanan publik” Jay-Z. “Kami saat ini memiliki lima taman rumah mobil. Ikuti kami untuk investasi rumah mobil dan rumah mobil.”

Byron dan Sharnice telah melakukannya dengan sangat baik sejak saat AHA pada tahun 2017. Sharnice meninggalkan pekerjaannya dengan perusahaan gas Chicago, Byron berhenti mengemudi untuk Lyft, dan mereka mulai menginvestasikan seluruh waktu mereka dalam menemukan dan menjual rumah mobil. Pertama mereka membalik mereka, lalu mereka menyelam Pembiayaan Penjualdan kemudian mereka mulai membeli taman. Tahun lalu, pasangan itu pindah ke Florida, sebagian karena pasar rumah mobil di sana sangat kuat.

Cukup awal, Byron menyadari bahwa mereka bisa menghasilkan uang mengajar orang lain bagaimana melakukannya juga. “Ini semacam lepas landas,” katanya.

Ini bukan ide baru. Selama lebih dari selusin tahun, Mobile Home University telah menawarkan pelatihan kepada calon investor yang saat ini mulai dari $ 550. Tapi itu berfokus pada mengajar orang cara membeli seluruh taman – dan kemudian Naikkan sewa pada penyewa.

Fedro selama bertahun -tahun juga telah menawarkan pelatihan dan tutorial dalam membeli dan menjual rumah individu; Saat ini, bimbingan satu-satu di seluruh tiga penawaran klien pertama adalah hampir $ 3.000. Tetapi penjual adalah beberapa investor mobile mobile pertama yang mulai menunjukkan kepada orang lain cara masuk ke lapangan. Sekarang ada banyak, termasuk Mersadez, yang memposting video Tiktok di bawah Moniker Mobile Home Bae; Rumah Bergerak Flippin Wiley; dan gurl rumah mobil. Masing -masing memiliki model yang sedikit berbeda, tetapi mereka sering menyertakan campuran gratis media sosial Konten yang mencakup beberapa dasar, kursus online berbayar yang menguraikan rincian cara menemukan dan menjual rumah, dan bimbingan satu-satu untuk menanggapi pertanyaan spesifik.

Byron dan Sharnice – yang sekarang mendapatkan lebih banyak dari pelatihan Daripada dari investasi mereka yang sebenarnya-perkirakan mereka telah mengajar lebih dari 17.000 calon investor. Hampir semuanya berkulit hitam. “Saya merasa itu memberi mereka kepercayaan diri untuk mengatakan, ‘Hei, jika mereka bisa melakukannya dan menjadi sesukses ini, saya tahu saya bisa melakukannya juga,’” kata Sharnice.

Investasi real estat membutuhkan dorongan agresif dan keramaian, dan tidak setiap siswa berkembang pesat. Tetapi beberapa memiliki. Jenisha dan Davon Nelson mengikuti kursus online penjual pada tahun 2020 dan mulai menerapkan pelajaran mereka tak lama setelah itu. Jenisha, seorang perawat, tumbuh di rumah mobil dan tertarik dengan konsep tersebut.

“Itu sesederhana membawa donat ke manajer taman untuk memperkenalkan diri, mengeluarkan wajah kita di luar sana,” katanya. Tetapi bisnis mereka tidak benar -benar lepas landas sampai mereka pindah dari Arizona ke Spartanburg, Carolina Selatan, tempat Jenisha berasal. Sejak itu, mereka telah melakukan sekitar 13 penawaran, dan mereka memakai kaos memakai logo mereka ke mana pun mereka pergi, sebagai starter percakapan. “Ini cara hidup sekarang,” kata Jenisha.

Namun, momen saat ini mungkin tidak bertahan lama. Banyak pendukung perumahan telah mulai mengincar rumah mobil sebagai solusi bagi negara itu kekurangan perumahan – Setelah beberapa perlindungan utama diberlakukan, yaitu. Arica Young, yang memimpin inovasi di Jaringan Rumah Manufaktur di Lincoln Institute of Land Policy, mengatakan organisasinya berfokus pada “mengatasi masalah di sektor ini, termasuk kualitas, efisiensi, keamanan penyewa, keuangan, dan penggunaan lahan.” Undang -undang zonasi lokal, misalnya, secara eksplisit melarang perumahan yang diproduksi di komunitas di seluruh negeri – meskipun banyak unit modern tidak dapat dibedakan dari rumah -rumah tradisional. Dan citra klasik rumah mobil yang hancur menjadi bit oleh tornado tidak salah; Rumah yang lebih tua atau yang tidak diikat dengan aman ke tanah rentan terhadap cuaca ekstrem.

Lebih banyak perlindungan kemungkinan besar akan berarti harga yang lebih tinggi, dan pada akhirnya dapat menyebabkan investor ini dihargai di luar pasar. Namun, untuk saat ini, mereka bertujuan untuk menghubungkan pembeli dengan apa yang menjadi, di AS, a Sumber daya yang langka.

Seperti yang dikatakan oleh Byron Sellers, “Di mana lagi di Amerika Anda akan menemukan rumah yang siap untuk kurang dari $ 30.000 hingga $ 50.000?”

Amanda Abrams adalah jurnalis lepas yang tinggal di Durham, Carolina Utara.