RealPage mengatakan bahwa mereka tidak melakukan kesalahan dengan menyarankan kepada pemilik properti berapa biaya sewa yang dapat mereka tetapkan. Dalam upaya untuk merebut kembali narasinya sendiri, perusahaan perangkat lunak manajemen properti tersebut menerbitkan situs mikro dan buklet digital yang disebutnya “Kisah Nyata,” karena menghadapi banyak tuntutan hukum dan melaporkan penyelidikan kriminal federal terkait dengan tuduhan pengaturan harga sewa.
Halaman Nyata buklet digital enam halamanyang dipublikasikan di situs tersebut pada pertengahan Juni, membahas apa yang disebutnya sebagai “klaim palsu dan menyesatkan tentang perangkat lunaknya”—segudang tuduhan yang dihadapinya yang melibatkan penetapan harga dan kenaikan sewa—dan menyatakan bahwa perangkat lunak tersebut menguntungkan penyewa dan pemilik rumah serta meningkatkan persaingan. Dikatakan juga bahwa pemilik rumah menerima rekomendasi harga RealPage untuk sewa baru kurang dari 50 persen dari waktu dan bahwa perangkat lunak tersebut merekomendasikan harga yang kompetitif untuk membantu mengisi unit.
“’Inti dari kasus ini’ tidak pernah memiliki detak jantung—data dengan jelas menunjukkan bahwa RealPage tidak menetapkan harga pelanggan dan pelanggan melakukan apa yang mereka yakini terbaik bagi properti mereka masing-masing agar dapat bersaing secara ketat satu sama lain di pasar,” kata buku digital tersebut.
Namun, pemilik properti tidak mendapatkan jawaban yang pasti, karena pertanyaan seputar legalitas perangkat lunak ini masih terus berlanjut saat mereka terus menyewakan properti. “Saya rasa ini bukan masalah RealPage, melainkan masalah perangkat lunak manajemen pendapatan,” kata Alexandra Alvarado, direktur pemasaran dan pendidikan di American Apartment Owners Association, asosiasi pemilik properti terbesar di AS.
Alvarado mengatakan beberapa tuan tanah berpikir sejenak dan bertanya sebelum menggunakan teknologi tersebut. Perangkat lunak seperti RealPage “telah mempermudah pemahaman tentang apa yang terjadi di pasar,” kata Alvarado. “Teknologi telah membantu kami dalam banyak hal untuk membuat semua proses ini lebih efisien. Dalam kasus ini, sekarang teknologi tersebut hampir terlalu efisien.” Dan anggota AAOA mengajukan pertanyaan tentang legalitas pengelolaan pendapatan, katanya. “Hal pertama yang biasanya dipikirkan tuan tanah adalah, apa akibat hukumnya? Apakah saya akan mendapat masalah karena menggunakan perangkat lunak ini? Jika jawabannya mungkin, biasanya hal itu tidak mungkin.”
Dana Jones, presiden dan CEO RealPage, mengatakan dalam sebuah pernyataan penyataan dirilis bersamaan dengan buklet yang menyatakan bahwa “sekaranglah saatnya untuk menanggapi sejumlah klaim palsu tentang perangkat lunak manajemen pendapatan RealPage, dan bagaimana penyedia perumahan sewa beroperasi saat menetapkan harga sewa.” RealPage tidak menanggapi pertanyaan WIRED yang menanyakan apa yang mendorong pernyataan panjang tersebut pada bulan Juni. Para pejabat tampaknya mulai fokus pada RealPage, karena Departemen Kehakiman diduga berencana untuk menuntut perusahaan tersebut, menurut laporan dari Politico minggu lalu. Perusahaan tersebut menolak permintaan untuk mengomentari perkembangan terbaru dalam penyelidikan Departemen Kehakiman yang sedang berlangsung.
Dugaan pengaturan harga yang mungkin merupakan pelanggaran antimonopoli telah menghantui perusahaan perangkat lunak tersebut sejak akhir tahun 2022, ketika ProPublica menerbitkan sebuah investigasi menuduh bahwa perangkat lunak RealPage terkait dengan kenaikan harga sewa di beberapa kota di AS, karena perusahaan tersebut menggunakan data agregat pribadi yang diberikan oleh pelanggannya untuk menyarankan harga sewa. (Menanggapi pelaporan ProPublica, RealPage berkomentar bahwa mereka “menggunakan data pasar agregat dari berbagai sumber dengan cara yang sesuai dengan hukum.”)
Perangkat lunak RealPage sangat hebat karena dapat menganonimkan data sewa dan dapat memberikan data nonpublik dan publik tentang sewa kepada pemilik dan pengelola properti, yang mungkin berbeda dari yang diiklankan secara publik di platform seperti pasar real estat Zillow. Perusahaan tersebut berpendapat bahwa mereka tidak terlibat dalam penetapan harga, karena pemilik tidak dipaksa untuk menerima sewa yang disarankan oleh algoritma RealPage. Kadang-kadang, RealPage bahkan merekomendasikan pemilik untuk menurunkan sewa. Namun, penegak hukum antimonopoli telah dugaan bahwa bahkan berbagi informasi pribadi melalui algoritma dan menggunakannya untuk rekomendasi harga dapat dianggap sebagai konspirasi seperti kesepakatan jabat tangan di balik layar, bahkan jika pemilik properti tidak menyewakan apartemen dengan harga tersebut. Investigasi antimonopoli yang dilaporkan masih berlangsung.
Model penetapan harga algoritmik RealPage adalah salah satu yang pertama kali diteliti, mungkin karena keterlibatannya dalam perumahan, kebutuhan yang harganya telah membengkak karena pasokan perumahan yang terbatas. Sewa tipikal di AS hanya di bawah $2.000, menurut Bahasa Indonesia: Zillownaik dari sekitar $1.500 pada awal tahun 2020. “Keterjangkauan perumahan adalah masalah nasional yang disebabkan oleh kekuatan ekonomi dan politik—bukan oleh penggunaan perangkat lunak manajemen pendapatan,” kata Realpage. Namun, penyewa tidak dapat mengetahui apakah tarif mereka naik karena algoritma atau tidak.
“Hampir mustahil untuk mengetahui apakah Anda hanya seorang penonton atau korban,” kata Shanti Singh, direktur legislatif dan komunikasi di Tenants Together, sebuah koalisi aktivis penyewa yang berbasis di California. Jika penyewa menelepon hotline mengenai kenaikan sewa atau biaya, “kami belum tentu dapat melihat atau mengetahui bahwa tuan tanah mereka menggunakan RealPage.”
Negara bagian Arizona dituntut RealPage dan sembilan pemilik rumah pada bulan Februari, mengklaim adanya konspirasi antara perusahaan dan pemilik rumah yang menyebabkan penyewa di Phoenix dan Tucson membayar sewa lebih banyak hingga “jutaan dolar”. Hal ini menyusul tindakan serupa gugatan hukum dari Washington, DC. Di wilayah metropolitan yang lebih besar di ibu kota, lebih dari 90 persen unit sewa di gedung apartemen besar diberi harga menggunakan perangkat lunak RealPage, menurut jaksa agung DC.
Kasus-kasus terhadap RealPage menguji penetapan harga algoritmik; karena teknologi ini semakin umum, undang-undang antimonopoli belum dapat mengimbanginya. Para pejabat memiliki kekhawatiran lain seputar algoritma yang digunakan untuk dugaan penetapan harga hotel, serta algoritma e-commerce. “Kekhawatiran regulator bahwa algoritma dapat digunakan dengan cara yang merugikan persaingan—ide itu akan terus ada,” kata Ed Rogers, mitra di firma hukum Ballard Spahr yang berfokus pada kasus antimonopoli. “RealPage dapat benar-benar menjadi kasus uji, tidak hanya untuk industri penyewaan real estat tetapi juga untuk aspek AI dan perangkat lunak ini serta perannya dalam lanskap yang kompetitif.”
Dampak dari penetapan harga algoritmik sangat bervariasi. Amazon telah dituduh menaikkan harga dengan algoritma rahasia(Amazon memiliki dikatakan “tuduhan bahwa kami memaksa penjual untuk menggunakan layanan opsional kami sama sekali tidak benar.”) Namun, yang lain beroperasi di tempat yang terlihat jelas, seperti penetapan harga dinamis untuk biaya berbagi tumpangan, dan tidak melibatkan banyak perusahaan yang berbagi informasi. Tidak semua algoritme ini terlibat dalam aktivitas yang dapat dianggap anti persaingan. Seorang hakim Nevada pada bulan Mei menolak gugatan yang diajukan oleh tamu hotel terhadap beberapa operator hotel Las Vegas, menemukan tidak ada kesepakatan di antara mereka untuk menetapkan harga menggunakan algoritma bersama.
Yardi Systems, perusahaan manajemen properti AS lainnya, juga menghadapi gugatan class action terkait pelanggaran antimonopoli karena menaikkan harga sewa secara artifisial. Perusahaan tersebut mengatakan bahwa mereka telah “tidak ada yang ilegal,” karena tidak mewajibkan penetapan harga sewa melalui perangkat lunaknya atau membuat “keputusan penetapan harga yang bersifat kolusi.”
Biaya sewa tipikal di Phoenix telah meningkat lebih dari sekitar $500 per bulan dari April 2020 hingga 2024, dan sekitar $400 di Washington, DC, dalam periode yang sama, menurut Zillow.
Penyewa juga telah mengajukan sejumlah gugatan class action terhadap RealPage dan pemilik properti yang telah dikonsolidasi. Beberapa tuan tanah yang disebutkan dalam gugatan tersebut mapan klaim awal tahun ini. Pengadilan menolak gugatan mengenai penetapan harga untuk perumahan mahasiswa tetapi mengatakan gugatan class action dari penyewa bisa maju terusPengacara yang mewakili beberapa penggugat dalam gugatan class action tidak menanggapi permintaan untuk berkomentar.
RealPage memberhentikan sekitar 4 persen staf pada bulan Juni. “RealPage sangat berfokus pada inovasi dan mempercepat pertumbuhan bisnisnya pada tahun 2024 dan seterusnya, dan sebagai hasilnya telah membuat keputusan untuk menghilangkan sejumlah kecil peran dalam perusahaan,” kata Jennifer Bowcock, juru bicara perusahaan tersebut. PHK tersebut tidak terkait dengan gugatan antimonopoli, katanya. Thoma Bravo, pemilik RealPage, tidak menanggapi permintaan komentar untuk berita ini.
Pada tahun 2020, RealPage dikatakan mengumpulkan data sekitar 16 juta unit sewa di seluruh AS. Ada 44 juta rumah tangga penyewa di AS, dan hampir 22 juta unit sewa dimiliki oleh bisnis yang mencari laba. RealPage tumbuh ketika mengakuisisi Lease Rent Options (LRO) pada tahun 2017, setelah lolos pemeriksaan antimonopoli oleh Departemen Kehakiman. DOJ tidak mengomentari pertanyaan dari WIRED tentang penyelidikan yang dilaporkan terhadap RealPage atau persetujuannya terhadap akuisisi RealPage atas Lease Rent Options pada tahun 2017.
Ketika ditanya tentang perkembangan terbaru dalam penyelidikan tersebut, RealPage merujuk pada sebagian dari pernyataan panjangnya baru-baru ini, yang mengatakan: “DOJ meninjau LRO dan YieldStar secara menyeluruh pada tahun 2017, tanpa keberatan, apalagi menantang, fitur apa pun dari produk tersebut.” RealPage juga mengatakan bahwa “produknya pada dasarnya sama saat ini” seperti saat akuisisi tersebut mendapat persetujuan.
Pada bulan Juni, Surat kabar New York Times tanya asisten jaksa agung AS Jonathan Kanter, pejabat antimonopoli tertinggi Departemen Kehakiman, apakah ia akan melihat alat AI yang mengomunikasikan informasi harga sebagai hal yang sama dengan manusia yang berkolusi, dengan pertanyaan yang merujuk pada investigasi RealPage yang dilaporkan. Kanter menjawab: “Saya sering mengatakan bahwa jika anjing Anda menggigit seseorang, Anda bertanggung jawab atas gigitan anjing Anda. Jika AI Anda menentukan harga, Anda juga bertanggung jawab.”
Departemen Kehakiman juga tahun lalu mengajukan pernyataan minat dalam gugatan class action gabungan RealPage, karena kasus tersebut dapat menjadi preseden dalam penetapan harga algoritmik. Pernyataan tersebut mencerminkan argumen Kanter bahwa metode penetapan harga tidak penting, dan algoritme hanyalah evolusi terbaru dalam pengumpulan dan pembagian informasi.
“Jabat tangan secara langsung telah digantikan oleh telepon dan faks, dan kemudian email. Algoritma adalah batas baru,” kata Departemen Kehakiman dalam pernyataan kepentingan yang diajukannya dalam gugatan class action terhadap RealPage dan tuan tanah. “Dan, mengingat jumlah informasi yang dapat diakses dan dicerna oleh algoritma, batas baru ini menimbulkan ancaman anti-persaingan yang lebih besar daripada sebelumnya.”
