‘Juice This Hog’: Bagaimana Perusahaan Real Estat Mengurai Biaya Penyewa

Pada tahun 2014, Marianne Napoles pindah ke apartemen taman dua kamar di Eagle Canyon, di lereng hutan Hills, California. Dia menemukan manajer properti bermanfaat, dan pemilik, perumahan ekuitas, menurunkan sewa sebesar $ 43 ketika dia diperbarui pada tahun 2020.

Kemudian datang biaya, mulai dengan $ 2 sebulan untuk penghapusan hama, lalu $ 10 untuk menggunakan garasi satu mobil unitnya-fasilitas yang awalnya termasuk dalam sewa. Biaya parkir bulanan ditingkatkan menjadi $ 20, dan kemudian dia dipukul dengan biaya $ 30 untuk pickup kompos setelah ekuitas menyewa pelayan yang tinggal untuk pembuangan limbah organik yang diamanatkan negara.

“Itu mulai terasa seperti saya didorong keluar dari komunitas tempat saya tinggal selama dekade terakhir,” kata Napoles.

Pada bulan Februari, Napoles membayar $ 165 dalam biaya bulanan, termasuk air dan limbah, naik dari $ 44 ketika dia pindah. Sewa naik sekitar 70% selama dekade, sementara biayanya hampir empat kali lipat.

Setelah dia menulis dan artikel on-ed Tentang situasi untuk majikannya, Chino Valley Champion, Manajer Properti Napoles mengirim email untuk mengatakan bahwa biayanya di luar kendali Equity: “Pesaing kami yang merupakan REIT mereka sudah berada di depan permainan dan membebankan biaya seperti itu.”

Pada kenyataannya, Hunian Ekuitas adalah juara awal untuk menemukan cara untuk memeras lebih banyak uang dari persewaan.

Pendiri perusahaan, almarhum miliarder Sam Zelldiprediksi 25 tahun yang lalu bahwa setengah dari pendapatan untuk perusahaan real estat perumahan yang diperdagangkan secara publik akan berasal dari pendapatan selain sewa. Tuan tanah perusahaan besar lainnya telah mengadopsi buku pedoman, mengiklankan satu jumlah untuk disewa dan kemudian menempelkan berbagai biaya opsional dan wajib.

Sewa 2024 dari Progress Residential, yang mengelola sekitar 85.000 penyewaan keluarga tunggal, adalah 40 halaman lebih dan mencakup setidaknya 15 biaya potensial-misalnya, $ 125 untuk “administrasi sewa,” aplikasi sewa “$ 50”, “biaya pembebasan asuransi”, dan biaya perjalanan $ 75 “di atas biaya perbaikan yang ditagih kepada para penyewa.

Sewa yang ditinjau oleh BI menunjukkan bahwa tahun lalu, Progress menambahkan kalimat yang mengarahkan penyewa ke situs web untuk melihat daftar potensi biaya. Seorang juru bicara kemajuan, Nikki Sloup, mengatakan melalui email bahwa perusahaan mengungkapkan “semua biaya wajib pada awal proses leasing” tetapi menolak mengomentari bahasa yang ditambahkan.

Marty McKenna, juru bicara Equity Residential, mengatakan perusahaan itu tidak menganggap dirinya sebagai inovator dalam biaya penyewa. “Kami memiliki lebih banyak transparansi pada biaya hari ini daripada sebelumnya,” katanya.

Posisi industri adalah bahwa biaya yang harus dibayar oleh penyewa layanan yang sah, dan beberapa tuan tanah mengatakan itu adalah praktik lama untuk mengiklankan harga sewa tanpa biaya. Tetapi tuduhan itu juga diberi label “biaya sampah.” Pada tahun 2023, Komisi Perdagangan Federal berusaha melarang biaya tersembunyi Terlampir pada semuanya, mulai dari tiket konser hingga hotel tetap hingga sewa.

Lobi real estat berpendapat bahwa biaya tidak menipu dan bahwa hubungan tuan tanah harus dikecualikan. Pada bulan Desember, FTC menghilangkan persewaan dari aturannya demi penegakan kasus per kasus.

Pada bulan Januari, FTC menggugat perusahaan manajemen properti, Greystar, yang dituduh menyembunyikan biaya dari calon penyewa. (Pada akhir April, penyewa di California mengajukan gugatan aksi kelas federal yang menuduh Greystar menambahkan “biaya sampah” wajib saat mengiklankan biaya sewa yang lebih rendah.)

Greystar menyebut gugatan FTC “agen overreach” di surat -surat pengadilan dan pindah untuk memberhentikan kasus ini, dengan alasan daftar online dengan sewa dasar adalah “tidak mungkin menyesatkan” karena penyewa memahami akan ada lebih banyak sewa daripada iklan. Pengacara Greystar juga mencatat FTC baru -baru ini membebaskan pasar sewa dari peraturan tentang biaya yang menipu.

Rebecca Kelly Slaughter, salah satu komisaris FTC, mengatakan kepada BI bahwa suara 4-1 tidak termasuk persewaan adalah tanda kompromi bipartisan dan bukan saran bahwa penyewa tidak menghadapi biaya sampah atau bahwa tuan tanah tidak tunduk pada hukum.

“Tidak adanya biaya sewa dalam aturan itu bukanlah implisit, dan tentu saja bukan berkah yang eksplisit dan berkah dari praktik membebankan biaya sampah dalam persewaan,” katanya. “Aturan yang kami lewati lebih baik daripada tidak memiliki aturan sama sekali.”

Presiden Donald Trump memecat Slaughter dan satu -satunya komisioner Demokrat lainnya pada bulan Maret, dan keduanya menuntut untuk mendapatkan pekerjaan mereka kembali. Slaughter dan mengatakan “kekacauan” mempertanyakan pengawasan agen terhadap persewaan dan tuntutan hukum yang sedang berlangsung terhadap tuan tanah.

Tetapi reaksi terhadap biaya tampaknya memiliki beberapa efek.

Sekitar 22 negara memiliki perlindungan yang membatasi biaya, menurut data yang disusun oleh Koalisi perumahan berpenghasilan rendah nasional. Colorado mengeluarkan tagihan yang memungkinkan penyewa untuk menggunakan kembali pemeriksaan latar belakang hingga 30 hari untuk menghindari beberapa biaya. Massachusetts dan Rhode Island melarang biaya aplikasi. Pada bulan April, Dewan Perwakilan Rakyat Illinois mengesahkan RUU yang akan melarang tuan tanah dari membebankan biaya pindah dan membatasi biaya keterlambatan; Ini tertunda di Senat negara bagian.

Pada bulan Januari, sebuah kelompok industri yang dimulai oleh Dewan Perumahan Multi Nasional yang dikeluarkan model data yang diperbarui Itu memungkinkan manajer properti untuk membakukan bagaimana biaya ditampilkan di seluruh platform daftar – dalam kategori mulai dari biaya langsung seperti “bersih” dan “kerusakan” hingga lebih banyak ember yang lebih buram seperti “admin,” “akuntansi,” dan “lainnya.”

Ariel Nelson, seorang pengacara staf di Pusat Hukum Konsumen Nasional, menggambarkan pengungkapan sebagai “tingkat perlindungan konsumen yang paling minim” dan mengatakan upaya seperti itu hanya satu “bagian dari teka -teki ini untuk membuatnya lebih baik.”

Usia Mewah

Melalui catatan pengadilan, wawancara, dan dokumen perusahaan, orang dalam bisnis melacak sejarah biaya sewa – dari percobaan awal dengan layanan mewah hingga praktik luas yang mempengaruhi banyak dari 45 juta unit penyewaan perumahan negara.

Ini dimulai pada awal 1990 -an, ketika pembuatan berlebih dan krisis kredit mengirim real estat ke downspin. Pemerintah federal menyita dan melelang $ 456 miliar dalam properti dan aset lainnya dari penghematan dan pinjaman yang gagal – dan investor mencium bau peluang.

Dengan pasar kredit yang berantakan, tanaman investor baru ini beralih ke pasar publik untuk mendanai kekaisaran mereka yang terus bertambah, menggunakan kendaraan yang baru populer, itu Kepercayaan Investasi Real Estat. Menurut Asosiasi Nasional Asosiasi Perwalian Investasi Real Estat, ada 119 REIT pada tahun 1990, dengan nilai total pasar $ 8,7 miliar. Sembilan tahun kemudian, jumlahnya mencapai 211 dengan nilai pasar $ 140 miliar.

REIT berada di bawah pengawasan dari analis dan tekanan dari investor yang ingin memaksimalkan pengembalian pada waktu yang menantang untuk perumahan sewa, dengan tingkat kekosongan naik hingga hampir 11% sebelum kecelakaan perumahan 2008.

Akibatnya, REIT mencari cara-cara kreatif untuk menarik penduduk: Internet berkecepatan tinggi dan teater rumah di pinggiran kota Dallas, di tempat di tempat di Santa Monica, bahkan album musik synthy berjudul “Renters Paradise” yang diproduksi oleh ekuitas untuk calon dan penyewa yang sudah ada. Equity dan Camden Property Trust, yang membeli properti di Sun Belt dan go public pada tahun 1993, menggunakan fasilitas seperti kolam renang dan ruang olahraga untuk menonjol bagi calon penyewa mewah – dan investor mereka sendiri.

Dorongan untuk mengeksplorasi pendapatan non-sewaan yang diperoleh Steam pada tahun 2001 ketika Undang-Undang Modernisasi REIT memungkinkan tuan tanah ini memiliki perusahaan manajemen properti pihak ketiga. Kepala real estat Ernst & Young mengatakan perubahan itu akan memungkinkan REIT untuk “benar -benar meledakkan kegiatan ini.”

Equity Residential’s Zell adalah suara keras yang mendukung ketika tuan tanah mulai mengeksplorasi peluang pendapatan tambahan.

“Untuk setiap dolar yang Anda dapatkan,” kata CEO Camden Ric Campo pada tahun 1996, “Anda tidak harus menaikkan sewa.”

Supersizing melalui perangkat lunak

Konsep mengoptimalkan pendapatan tanpa mengurangi biaya atau melakukan investasi besar bukannya tanpa kontroversi. Saat industri penerbangan memelopori Harga Dinamis Tiket, Departemen Kehakiman merasa sama dengan memperbaiki harga ilegal karena dikoordinasikan kasar sistem perangkat lunak bersama. (Maskapai diselesaikan pada tahun 1994, setuju untuk tidak berbagi informasi harga.)

Sekitar satu dekade kemudian, model pendapatan ini mulai muncul di sewa. Sewa Sewa Optimizer dan YieldStar, yang menyarankan penetapan harga untuk unit klien, termasuk di antara penawaran teknologi awal; Beberapa dibeli oleh RealPage, sekarang perangkat lunak manajemen pendapatan terbesar di pasar. (Realpage adalah target gugatan DOJ atas klaim penetapan harga melalui perangkat lunak bersama; ia membantah bahwa perangkat lunaknya memiliki efek anti -kompetitif, yang disebut gugatan itu “tidak berdasar,” dan memiliki mosi untuk pemecatan yang tertunda.)

Dampak otomatisasi sangat mencolok. Ketika ekuitas menguji pengoptimal sewa sewa, seorang eksekutif kemudian mengatakan, pendapatan meningkat sebesar 3% menjadi 5%; Pada tahun 2006, ekuitas meluncurkannya ke semua properti.

Ketika krisis perumahan 2008 melanda, lebih banyak pemain besar mencari biaya untuk menggantikan sewa yang hilang. Pengajuan keuangan Camden 2008 menunjukkan pendapatan dari propertinya melonjak 1,5% meskipun tingkat hunian rendah.

Presiden Camden saat itu, Keith Oden, mengatakan perusahaan akan fokus pada apa yang dapat dikendalikannya: menurunkan biaya dan biaya penagihan-“bisnis nikel-dan-uang,” ia menyebutnya. Perusahaan meluncurkan layanan sampah yang mirip dengan Valet Living, yang diprediksi Oden akan menghapus $ 2 juta dalam keuntungan pada tahun 2009 (seorang juru bicara Camden mengatakan dalam email bahwa penyewa saat ini memiliki “visibilitas yang lebih baik” ke dalam apa yang termasuk dalam “tarif sewa yang dikutip” dan bahwa penyewa menghargai “layanan tambahan.”

Gelombang korporatisasi

Itu Subprime Mortgage Krisis juga mempercepat akuisisi perumahan sewa investor. Ketika jutaan peminjam kehilangan rumah karena penyitaan, investor mulai muncul di pelelangan untuk membangun portofolio rumah keluarga tunggal.

Dari 1980 hingga 2004, kurang dari satu dari lima properti sewaan dibeli oleh nonindividual. Dari 2013 hingga 2015, angka itu melonjak menjadi hampir satu dari dua. Dan dengan lebih banyak tuan tanah korporat datang harga yang lebih dinamis – dan lebih banyak biaya.

Tuan tanah besar memperluas pengaruhnya terhadap ketentuan pasar sewa, kata Jeffrey Newsome, seorang pengacara perlindungan konsumen swasta di Tampa, Florida, yang mewakili penyewa dalam beberapa tuntutan hukum class action. “Mereka ingin menghasilkan uang dari setiap aspeknya tetapi tidak dimintai pertanggungjawaban untuk itu,” katanya.

Blackstone melihat peluang ketika meluncurkan undangan rumah pada tahun 2012. Dalam waktu lima tahun, perusahaan memiliki 82.000 properti perumahan, menjadikannya pemilik rumah keluarga tunggal terbesar di negara itu pada saat itu.

Perusahaan itu menggunakan biaya yang keras karena go public. Pada 2017, CEO -nya mengatakan “Tuduhan Otomatis” membantu mendorong peningkatan 22% dalam pendapatan tambahan selama satu kuartal.

Pada acara investor 2019, ketika Blackstone mengakhiri investasinya, undangan rumah mengumumkan rencana baru untuk meningkatkan pendapatan: itu akan menumbuhkan pendapatan tambahan hingga $ 30 juta pada tahun 2022.

Perusahaan menambahkan biaya wajib untuk “manajemen utilitas,” “teknologi rumah pintar,” dan “pengiriman filter udara” yang menghasilkan lebih dari $ 60 juta biaya dari tahun 2021 hingga Juni 2023, menurut gugatan tersebut.

Gugatan praktik-praktik FTC terhadap Undangan Rumah, yang diajukan pada tahun 2024, kata CEO Dallas Tanner mengatakan kepada seorang wakil presiden bahwa sudah waktunya untuk “membuat jus babi ini.” Gugatan itu juga menuduh bahwa dalam dek geser November 2021, senior kepemimpinan menginstruksikan tenaga penjualan undangan untuk menghindari dengan mudah mengungkapkan tuduhan ini kepada calon penyewa.

“Rumah undangan tidak berusaha menyembunyikan biaya apa pun, tetapi sebaliknya diakui bahwa biayanya dapat berubah dan dimaksudkan untuk memastikan bahwa salinan selalu seakurat mungkin,” kata Kristi Desjarlais, seorang juru bicara perusahaan, mengatakan melalui email. “Tidak ada yang kita lakukan harus diklasifikasikan sebagai ‘biaya sampah,’ tetapi lebih sebagai layanan yang dikomunikasikan secara transparan yang secara langsung selaras dengan kenikmatan atau penggunaan rumah.”

Perusahaan menetap pada bulan September tanpa mengakui kesalahan, membayar pengembalian uang $ 48 juta dan setuju untuk mendaftar “harga sewa sejati” rumah.

Ketika pandemi Covid-19 tiba, bersama dengan a Moratorium pada penggusurantuan tanah perusahaan sekali lagi mencari biaya untuk menyumbat lubang pendapatan. Chief Financial Officer Camden mengkreditkan biaya utilitas sebagai salah satu tambahan yang membantu pendapatan perusahaan pada tahun pertama pandemi.

Dengan penyewa yang terkunci, investor apartemen institusional yang didukung oleh utang murah melakukan pembelian lain. RealPage, sementara itu, baru saja meluncurkan pembaruan baru untuk perangkat lunak manajemen pendapatannya.

Gugatan DOJ terhadap REALPAGE menuduhnya melayang di atas tuan tanah, seperti “premi akhir pekan” untuk mencegah penyewa bergerak pada akhir pekan tanpa membayar biaya. Gugatan itu menambahkan beberapa tuan tanah sebagai terdakwa pada bulan Januari, termasuk Camden dan Greystar. Keduanya telah bergabung dengan tuan tanah lain dalam mengajukan mosi untuk pemecatan.

Unbundling Hebat

Di samping kebangkitan biaya layanan datang biaya untuk dasar -dasar kehidupan sebagai penyewa.

Camden yang diujicobakan mengubah beberapa utilitas yang secara historis termasuk dalam sewa menjadi dorongan pendapatan. Dalam siaran pers 1996 dari kelompok industri real estat, CEO Camden Campo mengatakan perusahaan memotong tagihan air menjadi dua dengan memberikan biaya kepada penyewa.

Equity Lifestyle Properties, rumah mobil dan sepupu RV Park dari Equity Residential, yang disebut proses “unbundling” – strategi untuk membebankan biaya untuk utilitas secara terpisah “setiap kesempatan yang kita dapatkan,” kata CFO Paul Seavey dalam panggilan investor 2022.

Seorang juru bicara gaya hidup ekuitas, Jennifer Ludovice, mengatakan melalui email bahwa perusahaan menggunakan unbundling “untuk meningkatkan transparansi dalam penagihan dan memungkinkan penduduk lebih mengontrol pengeluaran mereka.”

Hari ini, layanan rebilling membantu tuan tanah menghapus biaya -biaya itu dari buku -buku mereka. Mereka bertindak sebagai perantara antara penyewa dan utilitas dan biasanya membebankan biaya kepada penyewa biaya utilitas ditambah biaya administrasi.

Tahun lalu, sekelompok penyewa di Washington, DC, mencoba mencari tahu berapa banyak tambahan yang mereka bayar. Mereka membandingkan biaya utilitas untuk dua apartemen satu kamar tidur: unit seluas 913 kaki persegi di gedung mereka, Guild Lofts, yang dimiliki oleh manajer aset Brookfield, dan apartemen seluas 728 kaki persegi di lencana yang lebih tua di M, yang dimiliki oleh perusahaan real estat Bozzuto.

Selain biaya konsumsi, penyewa Brookfield membayar hampir $ 40 dalam biaya utilitas pada bulan Juni-hampir setengah dari mereka ke layanan pengukuran air milik Brookfield. Penyewa Bozzuto membayar biaya $ 19.

Brookfield mengatakan kepada Guild Lofts Tenants dalam amandemen sewa 2024 mereka bahwa mereka akan dipukul dengan biaya “listrik umum” baru, yang termasuk biaya untuk pemanasan dan unit penyewa pendingin dan area umum seperti lobi. Biaya ini, yang mengubah bulan ke bulan berdasarkan penggunaan bangunan dan untuk penyewa yang tidak melihat perhitungan yang mendasarinya, menambahkan sekitar $ 100 per bulan ke tagihan penyewa.

“Raksasa pasar seperti Brookfield memandang rumah kami sebagai aset, dan satu -satunya tujuan mereka adalah memeras penduduk untuk keuntungan,” kata Noëlle Porter, seorang penyelenggara untuk penyewa DC Brookfield dan direktur urusan pemerintah untuk proyek hukum perumahan nasional. “Biaya menipu dan bahkan ilegal sedang meningkat di seluruh negeri, dan penyewa yang terbebani tidak mampu membayar $ 200, $ 300, $ 400 per bulan sebagai tambahan, biaya dan biaya kejutan.”

Satu gugatan aksi kelas penyewa Desember menuduh Brookfield melanggar undang -undang setempat dengan tuduhan utilitas tersembunyi. Brookfield mengatakan dalam sebuah pengajuan bahwa kasus tersebut harus diberhentikan karena “secara tegas memberi tahu penyewa, termasuk penggugat, persis apa yang mereka bayar dan persis apa yang mereka terima sebagai imbalan.”

Namun, pertukaran email April antara Brookfield dan mitra penagihan utilitasnya, yang diperoleh oleh Business Insider, menunjukkan bahwa mereka secara tidak sengaja overbilling beberapa unit di properti Navy Yard yang disebut Foundry Loft for Gas, Stormwater, dan Trash. Seorang juru bicara Brookfield mengatakan perusahaan itu sekarang melakukan “tinjauan lengkap penagihan” di seluruh Properti Navy Yard, dan perusahaan tersebut mendistribusikan sekitar $ 4 sebulan untuk Foundry Loft Tenants for Gas, Stormwater, dan Trash overbilling dari Juni 2023 hingga April 2025, menurut email yang diperoleh BI.

“Kami sangat peduli tentang bersikap adil dan transparan dalam penetapan harga rumah apartemen agar konsisten dengan permintaan pasar dan sejalan dengan semua persyaratan peraturan,” kata mereka kepada BI.

Sementara itu, penyewa lain sekarang didakwa atas tindakan sederhana membayar sewa.

Tuan tanah yang menggunakan AppfolioPerusahaan teknologi manajemen properti yang perangkat lunaknya digunakan untuk mengelola lebih dari 8 juta properti, dapat menularkan ke penyewa biaya tersebut: $ 2,49 untuk setiap echeck atau 3,49% dari sewa mereka jika mereka menggunakan kartu kredit – yang akan menjadi $ 70 sebulan dengan rata -rata sewa AS $ 2.000, menurut Zillow.

Strategi ini menguntungkan. Pada Januari 2024, CFO perusahaan pada saat itu, Fay Sien Goon, mengatakan “layanan nilai tambah” telah berkontribusi pada pertumbuhan pendapatan tahun-ke-tahun sebesar 39%, sebagian didorong oleh pertumbuhan 48% dalam pendapatan tambahan. “Adopsi kartu untuk pembayaran sewa,” katanya, “terus melebihi harapan kami.” Appfolio tidak menanggapi banyak permintaan komentar.

‘Pasar telah menentukan bahwa itu adil’

Tidak semua biaya terkait perumahan dikenakan oleh tuan tanah. Vendor pihak ketiga sekarang bersaing untuk melakukan aksi, menjanjikan untuk memotong biaya dan mendorong pendapatan untuk tuan tanah-termasuk pemilik properti mom-and-pop -Dengan menyediakan layanan berbasis biaya seperti pengumpulan sampah atau menawarkan “manfaat penduduk” seperti pengiriman filter udara dan bantuan “concierge” bergerak.

Valet Living, yang dimiliki oleh ekuitas swasta, telah menjadi penyedia koleksi Sampah Doorstep terbesar di negara ini. Salah satu presentasi penjualannya mengatakan layanan ini dapat menambah rata -rata $ 40.000 per tahun dalam pendapatan operasional bersih untuk pemilik.

Dalam sebuah pernyataan, Valet Living mengatakan bahwa mereka tidak menetapkan harga atau mengumpulkan uang secara langsung dan bahwa perusahaan mendukung “transparan f Struktur EE yang memungkinkan penduduk untuk memahami semua fasilitas perumahan dan biaya sebelum mereka pindah atau menandatangani pembaruan. “Seorang juru bicara tidak menanggapi pertanyaan tentang bagaimana perusahaan akan meningkatkan pendapatan operasional bersih untuk tuan tanah, atau apakah itu menuntut tuan tanah secara langsung dan kemudian mendorong tuan tanah untuk menandai layanan untuk mendapat untung dari para penyewa mereka.

Pertumbuhan Proptechatau teknologi properti, didorong oleh pengeluaran modal ventura yang memuncak pada $ 32 miliar pada tahun 2021, semakin memacu kenaikan penyedia penyedia pihak ketiga.

Latchel, yang diluncurkan pada tahun 2017, menawarkan kepada tuan tanah “paket manfaat residen” yang mencakup bantuan hama, ular pembuangan, dan penggantian untuk kerusakan yang tidak disengaja pada suatu unit, dengan biaya 2% hingga 3% dari sewa – $ 40 hingga $ 60 sebulan pada sewa median nasional – yang kemudian dapat diteruskan ke penyewa. Latchel, yang tidak menanggapi BI, mengiklankan bahwa dengan melakukan outsourcing biaya pemeliharaan pemilik, Latchel dapat menghasilkan penghematan hingga $ 20 per unit setiap bulan.

Vendor lain, seperti CredHub, menagih tuan tanah untuk melaporkan pembayaran sewa ke agen kredit. Chris Dukelow, salah satu pendiri CredHub, mengatakan bahwa tidak seperti add-on “yang lebih banyak digunakan untuk menghasilkan uang” dari penyewa, pelaporan sewa bermanfaat. Dia mengatakan bahwa penyewa harus diizinkan untuk memilih keluar atau memiliki biaya yang dilipat ke dalam sewa mereka tetapi sebagian besar klien CredHub menandai biaya melalui biaya.

“Pada akhirnya, terserah manajer properti apa yang mereka lakukan,” katanya.

Todd Ortscheid adalah mitra di PMAssist, sebuah perusahaan konsultan yang membantu manajer properti mengejar apa yang ia sebut “biaya-mem-max” melalui kursus online yang menjabarkan lebih dari 75 jenis biaya yang dapat dibebankan. Ortscheid menolak berkomentar tetapi secara publik memuji lebih dari seperempat dari pendapatan perusahaan manajemen propertinya sendiri untuk biaya yang dibebankan kepada penyewa.

Ortscheid menyediakan layanan sebagian besar untuk rumah keluarga tunggal dan “Tuan tanah yang tidak disengaja“-Mereka yang mewarisi properti sewaan, misalnya-ujung lain dari spektrum dari REIT besar-besaran. Ia memuji Konferensi Asosiasi Manajer Properti Nasional dengan memperkenalkannya untuk” Fee-Maxing. “

“Ingat, jika penyewa akan membayarnya, pasar telah menentukan bahwa itu adil,” katanya dalam rekaman webinar yang dilihat oleh BI.

‘Mendorong amplop’

Regulator lambat untuk mengejar penyebaran biaya sewa.

Pada tahun 2024, seorang hakim California memutuskan bahwa ekuitas melewati batas dengan biaya pembayaran terlambat 5% yang melanggar larangan negara untuk menandai biaya; Hakim menemukan bahwa perusahaan telah menagih lebih dari $ 36 juta dalam biaya keterlambatan di California selama hampir 11 tahun dan setuju dengan struktur umum perhitungan penggugat yang menemukan $ 26 juta yang berlebihan.

Dalam tanggapan terhadap pengajuan, ekuitas berpendapat bahwa perhitungan tidak memperhitungkan kenaikan biaya personel dan berpendapat bahwa pengadilan harus membatasi bantuan moneter. Pada panggilan pendapatan April 2024, CEO Mark Parrell mengatakan perusahaan sedang mempertimbangkan banding. McKenna, juru bicara perumahan ekuitas, menolak mengomentari tuntutan hukum.

Bukti dalam kasus ini termasuk dokumen internal 2008 tentang “potensi terbalik” dari hiking biaya keterlambatan hingga 5% dari sewa. Denise Beihoffer, wakil presiden perusahaan untuk urusan hukum, mengatakan Equity “berkomitmen untuk mendorong amplop sedikit di mana risiko melakukan hal itu rendah.” Wakil presiden perencanaan keuangan perusahaan pada saat itu mengatakan kepadanya dalam email Mei 2008 bahwa itu tampak seperti “slam dunk”; Karena sewa rata -rata California adalah $ 1.500, “biaya keterlambatan rata -rata akan datang pada $ 75,” kenaikan 50%.

Ini mungkin merupakan perhitungan yang masuk akal: FTC telah mengejar hanya beberapa tuan tanah atas biaya sewa baru -baru ini. Dan dampak dari upaya transparansi sukarela tidak merata.

Pada bulan Juli 2023, sebagai bagian dari dorongan Gedung Putih Biden untuk melarang “biaya sampah,” Portal Daftar Zillow, Apartments.com, dan Terjangkau. Tapi itu bisa begitu efektif. Seorang juru bicara Zillow, Emily McDonald, mengatakan kepada BI bahwa biaya hanya muncul “ketika tuan tanah dan manajer properti menyediakannya.”

Daftar dalam kontrol manajer properti mungkin tidak lengkap. Dalam kasus FTC terhadap Greystar, agensi mengatakan perusahaan tidak mencantumkan semua biaya di situsnya. Kurangnya transparansi memiliki biaya penyewa ratusan juta dolar, kata gugatan itu, mengutip satu penyewa yang biaya bulanan sebenarnya 40% lebih tinggi dari apa yang dikutip ketika menandatangani kontrak.

Dalam siaran pers, Greystar mengatakan tidak ada penyewa yang membayar biaya “yang belum mereka lihat dan setujui dalam sewa mereka” dan mengatakan itu telah menyatakan kemauan, dalam diskusi dengan FTC, untuk “menampilkan total harga leasing bulanan” setiap kali “dalam kendali Greystar.”

Greystar juga mengatakan FTC memberikan “bimbingan nol” ketika memutuskan untuk membebaskan tuan tanah dari aturannya tentang transparansi biaya.

“Jalan paling efektif untuk mencapai pengungkapan biaya yang seragam dan konsisten adalah melalui pedoman peraturan yang jelas untuk industri kami,” katanya. “Sangat mengecewakan bahwa FTC telah gagal menunjukkan kepemimpinan di bidang ini.”

Apakah Anda punya tip? Hubungi wartawan ini melalui email di anicoll@businessinsider.com dan creyes@businessinsider.com. Gunakan alamat email pribadi dan perangkat non -bajingan; Inilah panduan kami untuk berbagi informasi dengan aman.

Baca selanjutnya