Calon pembeli rumah sangat menyadari betapa buruknya pasar perumahan saat ini.
Suku bunga hipotek telah berlipat ganda sejak 2022 menyusul inisiatif Federal Reserve untuk menaikkan suku bunga dan mengekang inflasi. Selain mendorong pembayaran bulanan, suku bunga hipotek yang tinggi secara konsisten telah menciptakan apa yang disebut efek lock-in, di mana pemilik rumah yang ada tidak mau menjual rumah mereka dan melepaskan suku bunga rendah yang mereka dapatkan sebelumnya.
Pembayaran bulanan yang lebih tinggi dikombinasikan dengan pasar perumahan yang terbatasnya pasokan membuat pembelian rumah menjadi sangat sulit saat ini, tetapi menurut seorang pakar real estat, kelegaan sudah di depan mata.
Chen Zhao, kepala penelitian ekonomi di Redfin, meyakini bahwa pasokan perumahan akan mulai meningkat pada akhir tahun 2025. Dalam wawancara dengan Business Insider, ia membagikan prediksinya untuk pasar perumahan dan suku bunga hipotek.
Suku bunga tidak akan mencapai titik terendah lagi selama pandemi…
Zhao punya kabar baik dan buruk bagi calon pembeli rumah.
Cerita terkait
Pertama, berita buruknya: Lewatlah sudah hari-hari suku bunga hipotek 3%. Suku bunga tidak akan kembali ke titik terendah selama pandemi lagi.
“Itu adalah tingkat suku bunga terendah dalam sejarah,” kata Zhao. “Tingkat suku bunga hipotek pada dasarnya hanya turun selama 40 tahun, dan mencapai titik terendah akibat pandemi.” Kecuali jika terjadi resesi besar-besaran, Zhao yakin akan sangat sulit bagi suku bunga hipotek untuk turun di bawah kisaran lima persen. “Tanpa resesi, suku bunga netral jangka panjang pada dasarnya berada di sekitar 5,5%,” kata Zhao.
Jika resesi benar-benar terjadi, ada kemungkinan Fed akan memangkas suku bunga secara signifikan, namun beberapa Para ahli strategi Wall Street bersikap skeptis Ekonomi AS akan mencapai titik itu.
Akibatnya, para pembeli rumah harus terbiasa dengan kenyataan bahwa suku bunga akan ditetapkan pada tingkat dasar yang lebih tinggi.
…tapi mereka akan segera mulai turun
Sekarang untuk berita baiknya: Suku bunga akan turun, dan akan turun lebih cepat dari yang diharapkan. Ini akan meningkatkan pasokan perumahan dan menyebabkan peningkatan aktivitas di pasar real estat pada akhir tahun 2025, menurut Zhao.
Semakin besar kemungkinan bahwa Fed akan memangkas suku bunga pada bulan September: “hampir 100% pasti,” menurut Zhao. Saat ini, suku bunga dana federal adalah 5,33%, dan Zhao yakin bahwa Fed menargetkan suku bunga netral sebesar 3,5%. Selain itu, Zhao yakin bahwa setelah pasar melemah minggu lalu, Fed akan mulai memangkas suku bunga lebih cepat dari yang direncanakan untuk mencegah potensi resesi. Awalnya, Zhao memperkirakan butuh waktu hingga dua tahun untuk mencapai suku bunga 3,5%, tetapi setelah volatilitas pasar baru-baru ini, ia berpikir suku bunga dapat mencapai level itu dalam 12 bulan ke depan.
Akibatnya, suku bunga hipotek akan mengikuti dan menurun juga.
“Sangat mungkin suku bunga hipotek akan berada di kisaran enam persen lebih rendah pada akhir tahun ini,” kata Zhao. “Suku bunga bisa mencapai kisaran lima persen lebih tinggi atau lima persen lebih menengah menjelang akhir tahun depan.”
Membuka pasar perumahan
Meskipun suku bunga hipotek tidak kembali ke titik terendah selama pandemi, Zhao tidak yakin hal ini akan menghalangi pemilik rumah untuk menjual rumah mereka tahun depan. Ia memperkirakan bahwa suku bunga hipotek 5,5% akan menguntungkan banyak pemilik rumah karena dua alasan.
Pertama, pemilik rumah yang sudah ada akan terdorong untuk menjual setelah apresiasi aset yang agresif dalam beberapa tahun terakhir. Harga rumah melonjak lebih dari 40% selama pandemi dan meningkat 6% hanya dalam setahun terakhir. Menurut Bank Amerikaharga rumah diperkirakan naik 4,5% pada akhir tahun 2024 dan 5% pada tahun 2025. Namun karena apresiasi harga rumah melambat di masa mendatang, pemilik rumah saat ini mungkin melihat peluang untuk menjual.
Meskipun pemilik rumah yang menjual rumah masih harus membayar suku bunga hipotek yang lebih tinggi daripada yang mereka bayarkan saat ini, Zhao menunjukkan bahwa pemilik rumah yang membeli rumah selama pandemi saat ini memiliki banyak ekuitas rumah karena kenaikan harga beberapa tahun terakhir. Setelah menjual rumah, pemilik rumah dapat menggunakan ekuitas rumah tersebut untuk membayar uang muka rumah baru.
“Itu dapat membantu meringankan sebagian kesulitan yang terkait dengan kenaikan tarif,” kata Zhao.
Kedua, orang akan berpindah-pindah. Menurut Zhao, orang sering kali tidak tinggal di lokasi yang sama untuk jangka waktu yang lama. Faktor-faktor seperti keluarga, pekerjaan, dan preferensi pribadi lainnya dapat menyebabkan pemilik rumah saat ini pindah. Meningkatnya kekhawatiran tentang perubahan iklim juga akan mendorong migrasi karena orang-orang pindah dari daerah berisiko tinggi ke daerah dengan paparan bencana alam yang lebih sedikit, menurut Zhao. Zhao menunjuk Florida sebagai salah satu negara bagian yang akan sangat terpukul oleh migrasi iklim karena tarif asuransi dan biaya HOA meningkat pesat.
Pasar perumahan tidak akan pulih dalam semalam, tetapi Zhao optimis bahwa kondisi akan membaik bagi para pembeli rumah di masa mendatang.
“Ini akan menjadi kombinasi antara penurunan suku bunga sedikit ke tingkat yang terasa lebih dapat diterima dan juga orang-orang merasa lebih perlu untuk pindah,” katanya.
