Jika Anda menyewa apartemen di AS dalam beberapa tahun terakhir, Anda mungkin merasa bahwa permainannya curang: Harga naik tidak hanya di gedung Anda tetapi juga di gedung lain di seluruh kota, seakan-akan naik secara beriringan. Gugatan perdata baru yang diajukan oleh Departemen Kehakiman AS hari ini menuduh bahwa dalam banyak kasus, hal itu bukan hanya ada di kepala Anda—dan bahwa algoritma satu perusahaan yang harus disalahkan.
Perusahaan tersebut adalah RealPage, sebuah firma yang berbasis di Texas yang menyediakan perangkat lunak manajemen pendapatan komersial untuk tuan tanah. Dengan kata lain, perusahaan tersebut membantu menetapkan harga apartemen. Namun, DOJ menuduh perusahaan tersebut dalam gugatannya, hal itu dilakukan dengan membantu kliennya melakukan kecurangan; tuan tanah memasukkan tarif sewa dan ketentuan sewa ke dalam sistem, dan algoritma RealPage kemudian mengeluarkan harga yang disarankan yang memungkinkan koordinasi dan menghambat persaingan.
“Dengan memasukkan data sensitif ke dalam algoritma canggih yang didukung oleh kecerdasan buatan, RealPage telah menemukan cara modern untuk melanggar hukum yang sudah ada sejak seabad lalu melalui koordinasi sistematis harga perumahan sewa,” kata wakil jaksa agung Lisa Monaco dalam sebuah pernyataan.
Jangkauan RealPage sangat luas. Perusahaan ini menguasai 80 persen pangsa pasar perangkat lunak sejenisnya, yang kemudian digunakan untuk menetapkan harga sekitar 3 juta unit di seluruh negeri, menurut DOJ. Perusahaan ini telah menghadapi banyak tuntutan hukum, termasuk dari negara bagian Arizona dan satu lagi di Kota Washington, DCdi mana perangkat lunak RealPage diduga digunakan untuk menentukan harga lebih dari 90 persen unit di gedung apartemen besar. Penetapan harga algoritmik RealPage pertama kali mendapat perhatian lebih luas ketika Investigasi ProPublica 2022 merinci cara kerja perangkat lunak YieldStar milik perusahaan.
Gugatan perdata DOJ, yang diikuti oleh jaksa agung dari delapan negara bagian, merupakan peningkatan signifikan dalam tindakan hukum terhadap perusahaan tersebut. Ini juga merupakan yang pertama bagi DOJ, menurut pejabat yang berbicara secara anonim selama panggilan untuk membahas pengaduan tersebut. Sementara pemerintah sebelumnya telah mengajukan tuntutan pidana biaya terhadap penjual Amazon karena penetapan harga menggunakan algoritma, ini merupakan gugatan perdata pertama di mana algoritma itu sendiri, menurut pejabat Departemen Kehakiman, secara efektif menjadi sarana pelanggaran.
Keluhan itu sendiri mengutip pernyataan dari para eksekutif RealPage yang diduga mengakui aspek anti persaingan dalam produknya. “Ada kebaikan yang lebih besar jika semua orang berhasil dibandingkan pada dasarnya mencoba bersaing satu sama lain dengan cara yang justru membuat seluruh industri terpuruk,” tulis salah seorang eksekutif RealPage.
RealPage telah berulang kali membantah tuduhan pelanggaran antimonopoli, bahkan sampai menerbitkan laporan digital enam halaman pamflet yang mengklaim menyampaikan “Kisah Nyata” tentang produknya, beserta halaman Tanya Jawab yang lengkap di situs web khusus kebijakan publik. Perusahaan tersebut tidak segera menanggapi permintaan komentar. “Serangan terhadap manajemen pendapatan industri didasarkan pada informasi yang terbukti salah,” demikian bunyi salah satu bagian situs tersebut. “Perangkat lunak manajemen pendapatan RealPage menguntungkan penyedia perumahan dan penghuni.”
“Kami kecewa karena, setelah bertahun-tahun melakukan edukasi dan kerja sama terkait masalah antimonopoli yang berkaitan dengan RealPage, DOJ telah memilih momen ini untuk mengajukan gugatan hukum yang berupaya menjadikan teknologi pro-persaingan sebagai kambing hitam yang telah digunakan secara bertanggung jawab selama bertahun-tahun,” kata Jennifer Bowcock, wakil presiden senior bidang komunikasi dan kreatif di RealPage, dalam pernyataan melalui email. “Perangkat lunak manajemen pendapatan RealPage sengaja dibuat agar sesuai dengan hukum, dan kami memiliki sejarah panjang dalam bekerja sama secara konstruktif dengan DOJ untuk menunjukkan hal itu.”
Departemen Kehakiman tidak setuju. “Algoritma tidak ada di zona bebas hukum,” kata Monaco dalam konferensi pers untuk membahas kasus tersebut. “Melatih mesin untuk melanggar hukum tetap saja melanggar hukum.”
Dalam kasus ini, pengaduan tersebut menuduh bahwa algoritme tersebut secara konsisten menaikkan harga sewa. “Perangkat lunak RealPage cenderung memaksimalkan kenaikan harga, meminimalkan penurunan harga, dan memaksimalkan kekuatan penetapan harga tuan tanah,” kata DOJ dalam siaran pers. RealPage juga tidak hanya merekomendasikan harga; dalam banyak kasus, ia secara aktif menetapkannya.
“RealPage secara aktif mengawasi kepatuhan tuan tanah terhadap rekomendasi tersebut,” kata jaksa agung AS Merrick Garland dalam konferensi pers hari ini. “Sejumlah besar tuan tanah secara efektif setuju untuk menyerahkan keputusan penetapan harga mereka kepada RealPage dengan menggunakan pengaturan ‘terima otomatis’ yang secara efektif mengizinkan RealPage untuk menentukan harga yang akan dibayarkan penyewa.”
DOJ juga mengklaim RealPage telah menciptakan “lingkaran umpan balik yang saling memperkuat” dengan struktur pengambilan data dan rekomendasi harga yang juga memberinya dugaan monopoli dalam industri perangkat lunak manajemen pendapatan apartemen. Setiap pesaing yang bermain sesuai aturan, klaim DOJ, berada pada posisi yang sangat tidak menguntungkan.
Departemen Kehakiman telah menghabiskan beberapa tahun terakhir untuk merekrut teknolog dan ilmuwan data, agar mereka dapat “menginterogasi kode,” sebagaimana dijelaskan oleh beberapa pejabat mengenai proses investigasi. Meskipun ini merupakan kasus kolusi algoritmik besar pertama, pejabat DOJ mengisyaratkan bahwa kasus ini bukanlah yang terakhir.
Pembaruan 23/8/24 16:34 ET: Cerita ini telah diperbarui dengan pernyataan dari RealPage.
