Cara backdoor untuk mendapatkan tarif hipotek yang murah di rumah Anda berikutnya

Anthony Volpe terlambat ke pesta, dan dia tahu itu.

Saat itu musim panas 2024, dan Volpe, seorang apoteker dan profesor perguruan tinggi semiretir, sedang mencari untuk membeli rumah di dekat Orlando. Harga rumah telah meroket Selama pandemi, tetapi kegilaan telah datang dengan lapisan perak: a penurunan tajam dalam tarif hipotek. Tarif terendah batu ini, yang mencapai titik terendah mereka dengan rata-rata 2,7% pada awal 2021, berarti pembeli mampu membeli tempat-tempat pricier sambil menjaga pembayaran bulanan mereka tetap terkendali. Pada saat Volpe memulai pencariannya, jendela peluang itu telah lama ditutup. Tipikal Tingkat hipotek memiliki lebih dari dua kali lipat hingga sekitar 6,5%, menambahkan ratusan, jika tidak ribuan, dolar ke tagihan bulanan untuk peminjam baru. Dan harga rumah di banyak bagian negara masih naik, memberikan pukulan satu-dua kepada pembeli.

Meskipun kehilangan bonanza tengah-tengah, Volpe masih menemukan cara untuk mendapatkan tingkat hipotek yang sangat rendah. Beberapa bulan sebelum pencarian rumahnya, dia telah melihat fitur TV tentang perusahaan bernama Roam, yang berjanji untuk membantu pembeli mengamankan salah satu dari tarif masa lalu. Di sebagian besar penjualan rumah, penjual menggunakan hasil dari kesepakatan untuk melunasi hipotek mereka, sementara pembeli mendapatkan pinjaman baru dengan tarif yang akan terjadi. Namun, beberapa pemilik rumah memiliki pinjaman yang dapat diteruskan ke pemilik berikutnya: tarif yang sama, pembayaran bulanan yang sama. Ini disebut “asumsi hipotek“Pudar menjadi ketidakjelasan selama beberapa dekade terakhir ketika tingkat hipotek melayang ke bawah-tidak ada yang ingin mengambil pinjaman lama ketika mereka bisa mendapatkan yang baru untuk lebih murah. Tetapi lonjakan lonjakan selama beberapa tahun terakhir telah memacu minat baru dalam transaksi yang tidak banyak digunakan ini dan melahirkan perusahaan seperti Roam yang membantu mengedarkan roda transaksi.

Ada jutaan hipotek yang diasumsikan yang mengambang di seluruh negeri, namun banyak pemilik rumah bahkan mungkin tidak menyadari bahwa mereka duduk di atasnya. Mentransfer pinjaman hadir dengan sejumlah tantangan, dan agen real estat sering tidak terbiasa dengan cara melakukannya. Tetapi asumsi, ketika dilakukan dengan benar, menawarkan win-win langka di real estat. Penjual rumah dengan hipotek yang dapat diasumsikan dapat menggunakan daya pikat tingkat rendah untuk menarik lebih banyak pembeli dan skor harga yang lebih tinggi. Pembeli, di sisi lain, mungkin perut harga stiker yang sedikit lebih tinggi jika dilengkapi dengan beberapa dekade pembayaran bulanan yang lebih mudah dikelola. Merangkul asumsi juga dapat menguntungkan pasar perumahan Amerika dalam skala luas. Kejutan tingkat hipotek menjerumuskan AS ke dalam a Zaman Es Perumahanmenjaga penjual dan calon pembeli terjebak. Asumsi hipotek dapat membantu mencairkan semuanya.

Melalui situs web Roam, Volpe menemukan rumah tiga kamar tidur di pinggiran kota Orlando Davenport, di mana ia berharap dapat mengumpulkan anak-anak dan cucunya. Dia meletakkan 33% dari harga pembelian $ 268.000 dalam bentuk tunai dan menutupi sisanya dengan menyetujui untuk mengambil hipotek 2,75% penjual kecepatan. Volpe memperkirakan dia menghemat sekitar $ 500 sebulan dibandingkan dengan hipotek khas hari ini.

“Ini memberi kita lebih banyak ruang bernapas,” kata Volpe padaku.

Dua tahun pertama pandemi melihat terburu -buru orang Amerika berebut untuk mengunci tingkat hipotek yang rendah, baik dengan mengambil rumah baru atau membiayai kembali hipotek yang ada. Sekitar tiga tahun setelah suku bunga melonjak, banyak yang masih menuai manfaat tersebut: sekitar 72% pemegang hipotek memiliki tingkat kurang dari 5%. Yang lebih menakjubkan, hampir 21% pemilik rumah dengan hipotek memiliki tingkat kurang dari 3%. Sementara kohort beruntung peminjam berjemur dalam pembayaran bunga rendah mereka, tahun -tahun berikutnya telah mengungkapkan biaya tersembunyi dari persyaratan pinjaman emas: a Pasar Perumahan yang Dipertahankan. Pemilik rumah tidak ingin bergerak dan kehilangan pembayaran bulanan mereka yang manis, membuatnya sulit bagi pembeli yang mencoba meningkatkan dan penyewa yang tidak mampu melakukan pembelian. Sebuah studi baru -baru ini dari National Association of Homebuilders menemukan bahwa hampir 60% rumah tangga tidak mampu membeli rumah $ 300.000 mengingat pendapatan mereka dan biaya pinjaman.

Kekuatan suku bunga yang lebih rendah adalah gila.

Di mata Raunaq Singh, pendiri dan CEO Roam, solusi untuk apa yang disebut “efek terkunci“Telah ada di sana sepanjang waktu:” Kita harus mengambil hipotek yang sudah ada pada tingkat rata -rata 2% atau 3% dan mentransfernya, “kata Singh kepada saya.” Anda tidak perlu, seperti, melambaikan tongkat dan cobalah untuk Api Jerome Powell Atau semua hal gila ini. Anda hanya dapat benar -benar mentransfer hipotek dari penjual ke pembeli. “

Ini adalah janji hipotek yang dapat diasumsikan, yang menawarkan mesin waktu kembali ke hari -hari tenang uang murah. Hipotek diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal -Pilihan populer di antara pembeli pertama kali karena persyaratan pembayaran down yang lebih rendah-secara otomatis diasumsikan, seperti yang didukung oleh Departemen Urusan Veteran atau Depertan. Setidaknya 12,5 juta hipotek secara nasional dapat diteruskan dari penjual ke pembeli, atau hampir seperempat pinjaman rumah yang luar biasa, data dari Ice Mortgage Technology, sebuah perusahaan perangkat lunak real estat, menunjukkan. Sekitar 6,8 juta pinjaman tersebut dapat diasumsikan pada tingkat 4% atau di bawah, dan 4,8 juta pada tingkat 3,5% atau kurang.

Ini cara kerjanya: Bahkan sebelum mempertimbangkan asumsi, pembeli harus memastikan mereka memenuhi syarat untuk jenis pinjaman Mereka ingin mengambil (satu pengecualian: Anda tidak harus menjadi veteran untuk mengambil pinjaman VA). Penjual juga harus berada di atas kapal. Kesepakatan itu diproses oleh penyedia pinjaman – bank, credit union, atau perusahaan khusus yang mengumpulkan pembayaran setiap bulan. Petugas ini secara hukum diminta untuk memproses asumsi bagi pembeli yang memenuhi kriteria pemerintah untuk pinjaman. Pembeli kemudian harus mencakup perbedaan antara harga jual yang disepakati dan saldo hipotek yang tersisa-jika sebuah rumah diperdagangkan seharga $ 500.000 tetapi hanya ada $ 420.000 yang tersisa dengan pinjaman, pembeli harus mengambil ekuitas $ 80.000 itu. Mereka dapat melakukannya dengan uang tunai, jika mereka memilikinya, atau dengan hipotek kedua pada tingkat yang lebih tinggi. Bahkan dengan pinjaman yang lebih mahal itu, tingkat “campuran” dari dua pinjaman mungkin masih menguntungkan. Ketika kesepakatan ditutup, penjual berjalan menjauh dari pinjaman, dan pembeli sekarang bertanggung jawab penuh atas pembayaran bulanan dan semua persyaratan yang menyertainya.

Roam menawarkan untuk memegang tangan pembeli melalui proses, pertama dengan membantu mereka menemukan pinjaman yang dapat diasumsikan di situs web perusahaan – pikirkan Zillowtetapi dengan tarif hipotek yang sangat rendah yang diiklankan di samping foto -foto eksterior rumah yang mengkilap – dan kemudian dengan memegang kaki penyedia layanan ke api untuk memastikan kesepakatan itu dilakukan tepat waktu.

Kesepakatannya jelas a menang untuk pembelitetapi juga bisa menjadi keuntungan bagi orang yang menjual rumah mereka. Tentu, mereka mungkin harus mengambil tingkat hipotek yang lebih tinggi pada pembelian berikutnya, Tetapi mereka dapat menggunakan hipotek asumsi mereka untuk memikat lebih banyak pembeli dan menjual dengan harga lebih tinggi. Dan siapa yang mengatakan mereka tidak bisa berbalik dan menemukan yang lain diasumsikan? Sebagian besar penjual akhirnya membeli rumah lain, namun banyak yang tinggal sekarang karena pertukaran yang datang dengan mendapatkan pinjaman baru tidak sepadan. Jika mereka dapat menemukan hipotek murah untuk mengambil alih, mereka mungkin lebih bersedia untuk mengambil risiko dan membebaskan tempat lama mereka untuk orang lain.

Sebuah studi baru -baru ini tentang data yang dikikis dari situs web Roam oleh para peneliti di Australian National University dan University of Queensland menemukan penjual dengan hipotek yang dapat diasumsikan cenderung dijual seharga $ 20.000 lebih dari rumah serupa, benjolan 5%. Mereka juga menjual lebih cepat. Para peneliti menyimpulkan bahwa hipotek yang dapat diasumsikan dapat menangkal “efek terkunci” yang telah mengurangi mobilitas dan menjaga pasokan perumahan dalam kebiasaan yang berkepanjangan.

“Alih -alih memiliki harga rumah yang sangat tinggi dan tarif hipotek begitu tinggi, jika Anda dapat membuka lebih banyak inventaris untuk online, Anda sebenarnya dapat mengatasi banyak masalah,” kata Singh kepada saya.

Hari kejayaan terakhir untuk hipotek yang diasumsikan adalah pada 1980 -an, ketika tingkat hipotek khas memuncak hampir 20%. Mereka kembali populer lagi karena pembeli mencari cara apa pun untuk meringankan dompet dan penjual mereka mencoba menonjol di pasar perumahan yang merosot. Itu cerita pembeli rumah biasa Dikumpulkan selama setahun terakhir oleh kolega saya Alcynna Lloyd memperjelas manfaat untuk kedua sisi transaksi. Satu pasangan Menghemat sebanyak $ 40.000 dalam pembayaran bunga. Dalam contoh lain, a Penjual akhirnya membongkar rumah Itu telah mendekam di pasaran dengan menyetujui untuk menyampaikan pinjaman mereka.

“Kekuatan suku bunga yang lebih rendah adalah gila,” kata Louis Ortiz, salah satu pendiri Assumble.io, perusahaan lain yang membantu pembeli di seluruh negeri menemukan rumah dengan hipotek yang dapat diasumsikan. Ryan Carrillo, salah satu pendiri lain dari Asumsion.io, bergabung dengan panggilan kami dari rumah yang ia beli Juli lalu menggunakan hipotek yang dapat diasumsikan (“Kami makan makanan anjing kami sendiri,” ia menyindir).

“Saya dapat membeli lebih banyak rumah untuk anggaran karena ini adalah tarif yang lebih rendah,” kata Carrillo kepada saya. “Ini bagus untuk pembeli dan penjual. Ada uang yang bisa dihasilkan di kedua sisi.”

Jalan untuk mengklaim hipotek yang diasumsikan tidak selalu halus. Perusahaan seperti Roam dan Asumsi dapat membantu Anda menemukan rumah, tetapi itu hanyalah awal dari apa yang bisa berubah menjadi perjalanan yang panjang dan memberatkan.

Petugas pinjaman terkenal karena menyeret kaki mereka dalam memproses asumsi hipotek – biaya mereka pada transaksi dibatasi pada $ 1.800, meskipun dalam beberapa kasus, mereka hanya menghasilkan beberapa ratus dolar. Itu mungkin terdengar seperti banyak, tapi ini sangat murah dibandingkan dengan ribuan dolar yang mereka kumpulkan dari berasal dari pinjaman baru. Agen real estat menceritakan kepada saya tentang berurusan dengan pemberi pinjaman yang bersikeras sesuai melalui surat siput untuk memproses permintaan, atau menggunakan presiden bank melalui telepon untuk membuat kesepakatan bergerak. Gulung lambat ini berarti garis waktu untuk penutupan yang dapat diasumsikan dapat meregangkan jauh melampaui 30 hingga 45 hari yang sering terlihat dalam transaksi yang khas. Karena hipotek yang diasumsikan telah sangat jarang digunakan selama beberapa dekade terakhir, beberapa pemberi pinjaman bahkan mungkin tidak memiliki tim dengan keahlian dan kemampuan untuk memproses asumsi. Rob Wittman, seorang broker real estat dengan Redfin di Washington, DC, daerah yang melakukan lima asumsi dalam setahun terakhir, mengatakan kesepakatan itu membutuhkan “tipe orang tertentu” yang bersedia menghadapi sakit kepala ini.

“Mengapa saya bisa mendapatkan hipotek baru dari awal, seperti, 10 hari, tetapi uang lama membutuhkan waktu berbulan -bulan?” Wittman memberitahuku. “Saya pikir itu hanya semacam, ini adalah proses manual, dan bank mungkin tidak benar -benar ingin melakukannya.”

Ini bagus untuk pembeli dan penjual. Ada uang yang bisa dihasilkan di kedua sisi.

Beberapa orang yang saya ajak bicara untuk cerita ini mengatakan mereka akan menyukai peraturan baru yang akan memungkinkan pemberi pinjaman untuk mengenakan biaya lebih banyak untuk memproses asumsi sebagai insentif untuk mengeluarkan mereka dari pintu lebih cepat dan menghindari perselisihan yang melambungkan – karena penjual sering membeli rumah lain, mereka tidak punya waktu tambahan untuk menunggu transaksi ditutup. Yang lain berpendapat bahwa penyedia layanan harus hanya mengikuti kewajiban hukum mereka dan menyelesaikan masalah itu, keuntungan terkutuk. Jalan raya adalah alasan besar perusahaan seperti Roam bahkan ada: dengan biaya 1% dari harga jual, Roam membantu mendapatkan penawaran ini ke lini finish, mendidik pemberi pinjaman dan penyedia layanan sambil tetap dalam kontak yang hampir konstan dengan mereka untuk memastikan dokumen terus mengalir. Perusahaan bahkan menawarkan untuk menutupi hipotek penjual selama dua bulan jika menutup kesepakatan membutuhkan waktu lebih dari 45 hari.

Namun, dalam beberapa hal, ini hanyalah rasa sakit yang tumbuh yang seharusnya diharapkan sebagai industri seperti real estat – tidak dikenal karena kecepatannya untuk berubah – berkenalan dengan proses yang dulu tidak jelas yang sekarang menjanjikan besar. Singh memberi tahu saya, penyedia layanan jauh lebih mudah untuk bekerja daripada mereka bahkan setahun yang lalu, dan ia memperkirakan itu hanya akan berlanjut karena mereka lebih akrab dengan produk tersebut. Dan ada yang sangat kecil Alasan yang diasumsikan layak, bahkan jika ada sakit kepala di sepanjang jalan. Sisihkan tarif rendah. Dengan asumsi, pembeli tidak perlu membayar pemberi pinjaman asuransi juduldapatkan penilaianatau keluar untuk biaya originasi hipotek. Perbedaan beberapa minggu dapat menghemat ribuan dolar dalam biaya penutupan.

Masalah terbesar, Singh memberi tahu saya, adalah kesadaran. Orang tidak tahu tentang hal ini. Penyebutan hipotek yang dapat diasumsikan dapat dimakamkan dalam deskripsi daftar di Zillow, jika itu bahkan termasuk sama sekali. Agen sering tidak terbiasa dengan asumsi dan dapat mengarahkan klien mereka ke arah kenyamanan kesepakatan tradisional. Pembeli dan penjual bahkan mungkin tidak berpikir untuk memeriksa apakah itu pilihan. Hadiah dari tingkat hipotek rendah menguap yang kedua penjual rumah melunasi pinjaman mereka. Singh berusaha memastikan itu terjadi sesedikit mungkin.

“Kami sangat terjebak sekarang di bagian siklus laju di mana semua orang seperti, ‘Saya tidak bisa bergerak karena tarif saya terlalu bagus,’ ‘Saya tidak bisa bergerak karena tarifnya tidak baik,’ atau apa pun,” kata Singh kepada saya. “Begitulah cara kedua belah pihak berpikir. Tapi aku hanya berpikir itu seharusnya tidak menjadi percakapan.”

James Rodriguez adalah reporter senior di tim wacana Business Insider.