‘Ini kesepakatan mentah’: kebenaran jelek tentang pandangan rumah tangga Amerika

Inilah fakta yang mungkin Anda temukan menghibur atau mengecewakan: bahkan seorang ekonom perumahan tidak dapat mengetahui apakah itu a waktu yang tepat untuk membeli rumah.

Chen Zhao, Kepala Penelitian Ekonomi di Populer Pasar Real Estat Redfin, masih berusaha mencari tahu sendiri. Ketika saya menelepon Zhao baru -baru ini untuk membawanya ke pasar real estat Amerika, dia baru saja menghabiskan pagi tur di rumah di Manhattan. Berjalan keluar dari apartemen, dia ditinggalkan dengan pertanyaan yang menggerogoti.

“Aku seperti, ‘Haruskah aku membeli rumah sekarang?’” Zhao memberitahuku. “Jawabannya rumit.”

Itu a Waktu yang aneh untuk pembeli – Bahkan yang dipersenjatai dengan Ph.DS dan rim data perumahan. Tarif hipotek baru -baru ini dibintangi Setelah meluncur selama beberapa bulan, menuangkan air dingin dengan mimpi pembayaran bulanan yang lebih murah. Presiden Donald Tarif Trump telah mendorong ekonomi menjadi kekacauan, dan Ketakutan resesi kembali dengan pembalasan. Seharusnya tidak mengherankan bahwa orang-orang menebak-nebak terjun ke rumah ketika mereka merasa goyah tentang portofolio saham mereka Atau, yang lebih penting, pekerjaan mereka.

Meskipun ini adalah waktu yang sangat buruk untuk menjadi pembeli dalam beberapa hal, ada tunas hijau. Dengan jumlah rumah yang dijual terus meningkat, pemburu rumah menikmati lebih banyak pilihan daripada yang mereka miliki selama bertahun -tahun. Harga rumah meratakan, menawarkan bantuan bagi pembeli. Dan hasil imbang tradisional kepemilikan rumah – stabilitas dan kenyamanan tempat untuk memanggil milik Anda – belum pergi ke mana pun.

“Saya pikir manfaat -manfaat itu selalu ada,” Nick Gerli, pendiri dan CEO dari perusahaan analitik real estat Reventure App, memberi tahu saya. “Pertanyaannya adalah, ‘Apakah matematika keuangan masuk akal?’”

Untuk angsuran kedua dalam seri enam bagian BI tentang membuat keputusan utama dalam periode ketidakpastian – karya pertama mencakup praktik terbaik untuk memulai bisnis – Saya sudah mencoba menjawab pertanyaan apakah sekarang saat yang tepat untuk membeli rumah. Saya telah menghabiskan waktu berminggu -minggu berbicara dengan agen real estat dan ekonom perumahan untuk membangun kerangka kerja untuk berpikir melalui kebingungan yang dibangun di rumah saat ini.

Tidak mungkin untuk menjawab pertanyaan dalam pukulan lebar, tentu saja, karena real estat adalah lokal dan kenyataan di lapangan dapat berbeda dengan jelas dari satu pasar ke pasar berikutnya, tetapi orang dalam yang saya ajak bicara sebagian besar disarankan menunggu. Yang mengatakan, banyak orang perlu bergerak dan tidak bisa menunggu ekonomi yang lebih baik. Dalam hal ini, masih ada cara pembeli untuk maju: Mereka dapat meluangkan waktu, tawar -menawar harga rumah, dan Dorong untuk konsesi lain Seperti perbaikan atau uang tambahan untuk biaya penutupan. Berikut peta jalan untuk memilah -milah kekacauan yang merupakan pasar real estat kami saat ini.

Tantangan bagi pembeli rumah

Tidak ada realitas batang gula untuk calon pembeli: gambar keterjangkauan suram. Harga stiker untuk rumah masih meningkat di sebagian besar AS, dengan harga jual median naik hampir 43% dari awal pandemi, data dari Redfin menunjukkan. Pertimbangan biaya besar lainnya – tarif khas untuk hipotek – memainkan peran yang bisa dibilang lebih besar dalam memikat orang dari sela -sela. Setelah melonjak pada tahun 2022 dan 2023, tarif rata-rata untuk hipotek 30 tahun turun tahun lalu hingga rendah hampir 6%, sehingga lebih mudah bagi pembeli untuk meregangkan anggaran mereka dan membangkitkan harapan bahwa lebih banyak orang akan bergerak selama musim musim semi tahun ini. Tapi ini bukan: Turbulensi ekonomi telah mendorong tingkat rata -rata untuk pinjaman rumah kembali menjadi sekitar 6,8%. Konsensus di antara orang -orang yang saya ajak bicara adalah bahwa sementara tarif dapat turun dari level mereka saat ini, ini kurang lebih normal baru – hari -hari hipotek ultralow 3% sudah berakhir.

Ini membuat pembeli dalam posisi yang sulit. Rumah rata -rata sekarang berharga sekitar $ 360.000, data dari Zillow menunjukkan. Rumah tangga AS yang khas harus menghabiskan lebih dari 35% dari pendapatan bulanan mereka untuk membayar pembayaran di rumah seperti itu, dengan asumsi mereka sudah membayar uang muka 20%, atau sekitar $ 72.000. Ini sangat meresahkan karena siapa pun yang mengeluarkan lebih dari sepertiga dari pendapatan kotor mereka pada perumahan umumnya dipertimbangkan “terbebani secara finansial. “

Data Gerli, krisis menempatkan rasio pembayaran terhadap pendapatan hipotek mendekati 39%, cocok dengan ketinggian yang terakhir terlihat pada tahun 2006, di dekat puncak gelembung perumahan. “Banyak orang bahkan tidak dapat memenuhi syarat untuk membeli rumah, dan jika mereka bisa, itu berada di ujung atas anggaran mereka, dan mereka merasa benar -benar peregangan secara finansial,” kata Gerli. Dia membingkai kalkulus homebuying dengan blak -blakan: “Untuk jujur ​​saja, itu adalah kesepakatan mentah di sebagian besar pasar.”

Ini menimbulkan pertanyaan: Apakah menyewa tawar -menawar yang lebih baik? Dengan banyak bangunan apartemen baru Membuka pintu mereka di sekitar AS, situasi bagi banyak penyewa memang telah membaik – pemburu apartemen hari ini adalah lebih mungkin melihat konsesi seperti satu atau dua bulan sewa gratis, dan tuan tanah sebagian besar berfokus pada menjaga penyewa tetap di tempat daripada mendongkrak sewa. Memang, Zillow menemukan bahwa rumah tangga penyewa rata -rata masih menghabiskan 29,4% dari pendapatannya untuk perumahan, melangkah di jalur pada ambang batas keterjangkauan. Tetapi penyewa tidak perlu mengoceh uang muka, dan mereka biasanya membayar lebih sedikit sewa setiap bulan daripada untuk hipotek, asuransi, biaya HOA, dan mesin cuci piring yang rusak atau perbaikan atap. Banyak orang mungkin tertarik pada sewa mengingat pengorbanan biaya dan kecemasan ekonomi, kata Zhao kepada saya.

“Harga sewa cukup murah dibandingkan dengan hipotek atau harga pembelian sekarang,” kata Zhao. “Dan menyewa memiliki manfaat memberi Anda fleksibilitas, tidak mengikat semua modal Anda di satu tempat. Jika situasi ekonomi Anda berubah, Anda dapat meningkatkan atau mengurangi lebih mudah dalam sewa.”

Bagaimana pembeli masih bisa menang

Oke, tapi katakanlah Anda mampu melakukan pembayaran rumah sambil meninggalkan ruang bernapas. Atau mungkin Anda hanya perlu pindah karena alasan hidup: Anda mendapatkan pekerjaan baru, punya anak, menikah (atau bercerai). Hal berikutnya yang perlu Anda pertimbangkan adalah berapa lama Anda ingin tinggal di sana. Menurunkan uang di rumah yang mungkin Anda tinggali selama beberapa tahun, dengan denah lantai Anda pasti akan tumbuh dengan cepat, atau di area yang Anda rasakan ringkas, mungkin bukan ide yang baik pada saat begitu banyak dalam fluks. Zillow baru -baru ini mengatakan itu diharapkan Harga rumah jatuh 1,7% dari tahun berikutnya, pembalikan tajam dari prospek Januari, ketika perusahaan memproyeksikan harga naik hampir 3% selama 12 bulan berikutnya.

Bergegas untuk mengamankan tempat yang hanya merupakan stasiun cara untuk sesuatu yang lebih besar atau lebih baik bisa Jual dengan kerugian di ujung jalan. Tetapi semakin lama Anda tinggal di sana, semakin besar kemungkinan Anda dapat keluar dari pasang surut dan aliran pasar untuk keuntungan Anda. Dan mengingat potensi harga geser, pembeli yang tidak ditekan untuk melakukan pembelian segera mungkin lebih suka menghabiskan waktu mereka.

Terlepas dari tantangan keterjangkauan dan keributan umum, pembeli memiliki beberapa faktor yang menguntungkan mereka. Dengan kumpulan rumah yang lebih besar untuk dipilih dan penjual lebih bersedia memangkas harga stiker untuk menyelesaikan kesepakatan, pembeli rumah mampu mengambil waktu mereka dan melenturkan otot yang bernegosiasi. Ada hampir 1 juta rumah di pasar pada bulan April, atau sekitar 31% lebih dari pada titik yang sama tahun lalu, Realtor.com Ditemukan (itu masih turun sekitar 16% dari tingkat pra-pandemi, tapi hei, ini awal). Dan sekitar 18% rumah yang terdaftar di situs tersebut mengambil potongan harga pada bulan April, bagian tertinggi untuk waktu itu sejak setidaknya 2016. Pembeli di seluruh negeri tidak akan menikmati perubahan ini secara setara, tentu saja: Inventaris umumnya lebih tinggi di selatan dan barat daya, juga dikenal sebagai Sunbelt, memberikan pemburu rumah di tempat -tempat yang lebih banyak daripada di tempat -tempat yang lebih baik daripada Tempat Tempat Tempat Bakar daripada Tempat Tempat Tempat Tempat Tempat Tempat Bakar daripada Rekan -rekan mereka.

Intinya: Berbelanja di sekitar untuk semuanya pada dasarnya. Kocok pohon untuk menemukan tarif terbaik pada hipotek, atau mungkin mencari asumsi pinjaman Jika Anda ingin mencetak salah satu dari tingkat 3% yang sudah berlalu. Beberapa pembeli juga menemukan agen yang akan bekerja kurang dari komisi khas Nilai, menghemat ribuan dolar dan menggunakan biaya yang lebih rendah sebagai chip tawar -menawar tambahan dengan penjual.

Kata di bibir semua orang saat ini adalah “ketidakpastian” – cukup banyak hal terakhir yang ingin Anda dengar sebelum membuat apa yang mungkin merupakan salah satu transaksi terbesar dalam hidup Anda. Tetapi data dan saran yang jelas dari para ahli ini menawarkan tangan yang mantap di waktu yang goyah. Dan jika Anda mendapati diri Anda berkubang dalam semua yang belum pernah terjadi sebelumnya – yah, Anda tidak sendirian.

“Kami beroperasi di dunia yang berbeda sekarang,” kata Zhao kepada saya. “Semuanya sebelum ini tampak cukup aneh.”

James Rodriguez adalah reporter senior di tim wacana Business Insider.

Baca selanjutnya